住宅ローン繰上げ返済は本当に積極的にするべき？積極的にできない理由とデメリット！

[記事更新日］2017/04/23

住宅ローンを利用して不動産の購入を検討している方のほとんどが、口を揃えたかのように「住宅ローンは積極的に繰り上げ返済します」と話されますが、実際に計画的な繰り上げ返済を行なえている方はそれほど多くありません。

今回は住宅ローンを繰り上げ返済したいと思っていてもなかなかできない理由と、そもそも住宅ローンの繰り上げ返済する場合のデメリットを説明したいと思います。

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住宅ローン繰上げ返済は本当に積極的にするべき？繰り上げ返済のデメリット

まずは簡単に住宅ローンの繰り上げ返済についておさらいしてみましょう。

住宅ローンの繰上げ返済とは、本当は月々の返済は１０万円でいいのに、ある時に３００万円などまとめて返済することを言います。繰上げ返済の方法としては次の2つの方法があります。

「期間短縮型」
「返済額軽減型」

一般的に知られているのは期間短縮型です。この期間短縮型とは、読んで字のとおり、まとまった資金を銀行返済にまわすことで、借入れ期間を短縮（前倒し）できる繰上げ返済の方法です。

もうひとつの返済額軽減型とは、借入れ期間はそのまま、最終の返済日は前倒しすることなく、毎月のローン返済額を下げる方法です。

この住宅ローンの繰上げ返済、このようなメリットばかりが注目されがちですが、メリットがあれば、当然、デメリットもあります。

デメリット①：住宅ローン控除の問題

住宅ローン控除は、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されますを受け制度です。

繰上げ返済をしてしまいますとこの住宅ローン残高が減りますので、その金額についてはこのメリットを受けられなくなってしまいます。

また、「期間短縮型」では、繰上げ返済の結果、残返済期間が、当初のローンの支払い済み期間と合わせて、10年未満になってしまうと、住宅ローン減税の適用がなくなってしまいます。

デメリット②：借り換え時に不利に

住宅ローンの借り換えは、一般に、当初のローンの残返済期間より長い返済期間を設定できません。

そのため、収入が減ってしまった場合、年収に対するローンの年間返済額の割合(返済負担率)が、銀行の制限基準を超えてしまい、借り換えが難しくなることもあります。

デメリット③：キャッシュフロー上の問題

余裕資金を繰上げ返済に回してしまいますとケガや病気など急な出費が必要になった場合や収入が減った場合に対応に困ることになります。

別途ローンを組もうとすると概して住宅ローンよりも金利は高くなりますし、また、万一失職してしまった場合には新たにローンも組めなくなる可能性もあります。

やろうと思っていた住宅ローン繰上げ返済が積極的にできない理由

理由①：新生活後の出費を甘く見ている

以前が賃貸住まいなら、それまでの生活には必要なかった管理費や修繕積立金を毎月負担することになります。それに加えて、不動産を所有したことによる固定資産税等の税金も払わなければなりませんし、不動産購入から半年ほど経った後、この忘れた頃には不動産取得税が請求されてきたり。これが結構みなさん忘れがち。

それに新生活が始まれば、一定期間は家具や家電といった生活道具を買い揃えたり、お部屋の面積が増えたことからこれまで以上に電気代がかさんだり、と、新生活後は何かと出費が多くなるものです。

理由②：そもそも、行動しない

また、繰上げ返済は誰からも強制されることがありません。

ですので、自分の意思が弱かったり、継続することが苦手な方は繰上げ返済できる条件が整っていても、重い腰が意外とあがらないものです。

理由③：子供の成長と、その養育費を考慮していない

さらに、お子さんが大きくなって手狭な生活から開放されることを主な目的として住宅を購入したご家庭では、お子さんの誕生や成長により、それまで働いていた奥さまが専業主婦になったことで収入が減ったり、ますます成長していくお子さんの学費も上昇傾向にあったりと、繰上げ返済どころか毎日の生活に四苦八苦している方がたくさんいっらしゃいます。

取り敢えず、まとめ

積極的な繰上げ返済を行なうためには、そもそも毎月の返済に少しでも余裕を持たせておく必要があります。

新生活における支出予想を綿密に立てておき、自動繰上げ返済機能を利用したり、当初予定していた繰り上げ返済計画を予定通りに行なう意思を固めておくことが、とても重要なのです。

そのためには、大切な家族と「どういうライフスタイルを選択していくのか？」をじっくり話し合うことが大切なのではないでしょうか？

（番外編）必ず必要？住宅ローンの繰り上げ返済時にかかる事務手数料

最後に、住宅ローンの繰上げ返済をしようと思っている方に朗報です。

基本的に、住宅ローンの繰り上げ返済には銀行などの「事務手数料」が必要です。

借りているものを早く返すのに、逆にお金を取られるというのは冷静に考えるとなんだかおかしな話です。しかしこれらもその名の通り「事務手数料」。契約内容を変更するためにそれなりの労力が必要になってくるための、いわゆる人件費となります。

この「事務手数料」、どこの銀行でも少し前まではおよそ5,000円～数万円かかるのが常識でしたが、最近ではWEBサイト上で住宅ローン繰り上げ返済が完結できる“インターネットバンキング”を使用することで、次の金融機関では住宅ローンの繰り上げ返済時の「事務手数料」が０円になります。（2016年2月21日時点)