『地震に強い』一戸建てを『リーズナブル』に手に入れる方法

[記事更新日]2017/05/29

「新築はなかなか予算に合わない・・・」

そう考えて、中古物件をリノベーションして住もうかと考えている方は多いのではないでしょうか?

そして中古物件購入を検討している方なら物件選びの際に『耐震基準』を気にしているはず。

しかし、旧耐震基準と新耐震基準という言葉は聞いたことはあるけど実際何が違うのか、よく分からないまま物件を探している方もいるのでは?

不動産購入は人生のなかでも大きな買い物です。失敗したくない、だけどなんだか難しそう・・・
今回はそんな物件探しをスタートし始めたばかりの方へ向けて、『新耐震』と『旧耐震』の違いと、中古『一戸建て』を購入するときに参考にして頂きたいことについてお話しさせて頂きます。

耐震基準とは?

そもそも、耐震基準とは1950年(昭和25年)に制定されました建築基準法のなかの基準のひとつで、建築する際にその建築物が最低限の耐震の能力があると証明し、建築を許可するための基準です。
そのため、耐震基準をクリアしていないと建築を進めることは出来ません。

この耐震基準は大地震が起こるたびに改正されています。
特に大幅な改正行われたのが1981年(昭和56年)に、宮城県沖地震を受けて改正されたものです。俗にこの改正前を「旧耐震基準」、改正後を「新耐震基準」と呼んでいます。

つまり、これから新築で建てられるアパート、マンション、戸建てなどの建物は全て新耐震基準をクリアしているということが言えます。

参考:不動産を買うときに覚えておきたい7つの年代のまとめ

旧耐震基準と新耐震基準の違い

では実際に何が、どのように変わったかを解説していきます。

●旧耐震基準は、
・震度5程度の地震でも「倒壊しないこと」

つまり、ヒビや居住出来なくなってしまった状態であっても倒壊せず、人の命さえ守ることができれば基準をクリアしているということになります。

●新耐震基準は、
・震度5程度の地震で「中規模の地震動でほとんど損傷しない」
・建築物の存続期間中に数度遭遇する可能性のある稀に発生する「大規模な地震動に対してほとんど損傷が生じるおそれのないこと」

大規模な地震動とは震度6強から7程度のこと。旧耐震基準が使用されていた時代は震度6~7の地震は想定されていなかったようです。

新耐震になり、耐震強度はどれくらい上がったのか?

国土交通省の発表によると、1995年(平成7年)の阪神・淡路大震災の際の被害状況が旧耐震と新耐震で分かれて発表されています。

●旧耐震基準の建物
約3割が大破、約4割が中・小破、約3割が軽微・無被害という状況

これに対し

●新耐震基準の建物
約1割が大破、約2割が中・小破、約7割が軽微・無被害という状況

という結果になっていました。

出典:国土交通省 住宅・建築物の耐震化について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

2016年(平成28年)の熊本地震では
●旧耐震基準の木造建物702棟のうち255棟が倒壊(36.3%)
●新耐震基準の木造建物1042棟のうち80棟が倒壊 (7.6%)

出典:※第2回 熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会議事
益城町の悉皆調査に基づく構造別・建築時期別の建築物被害状況の集計
(国土交通省国土技術政策総合研究所)
http://www.nilim.go.jp/lab/hbg/kumamotozisinniinnkai/kumamotozisinniinnkaikaisaizyoukyou_handouts.htm

新耐震と旧耐震では、やはり「新耐震の方が倒壊しにくい」という結果が出ますが、新耐震基準でも絶対に倒壊しないわけではない、とも言えるわけです。

旧耐震基準と新耐震基準 比べてみました!

今回、実際に同じエリアの旧耐震と新耐震の戸建て中古物件を見てきました!個人的な感想を交えつつ、外観を比較してみたいと思います。

比較する物件は
①≪旧耐震基準≫

  • 昭和42年築
  • 3LDKタイプ
  • 延床面積約44㎡(2階建)
  • 駅から徒歩13分
  • 物件価格:1,280万円

②≪新耐震基準≫

  • 平成2年築
  • 2L・K+Sタイプ
  • 延床面積約56.㎡(2階建)
  • 駅から徒歩9分
  • 物件価格:2,580万円

耐震基準が異なるだけでこんなに価格に差が出ています。外観としては①は外壁塗装し直されていたものの昔ながらの板張りの外壁に瓦屋根。

最近、なかなか見かけない見るからに昭和の建物で古い感じ…水道管は老朽化のため引き直しが必要な物件です。

もう一方の②、こちらはよくあるスタンダードな仕上げ塗材にスレート葺の屋根。

こちらは平成築だけあって水道管の引き直しをする心配はなさそうでした。

ここまでの話だと、中古一戸建てを購入するならやっぱり断然、新耐震がいいのね!と思いますよね。しかし、待ってください。判断するにはまだ早いかもしれません。旧耐震は新耐震物件に比べてそもそも価格がとても、安いです。

確かに水道管を始めとした設備や外壁、屋根などに費用が掛かります。しかし、使う材料やグレードによって異なりますが新耐震より安く抑えられるケースも多くあります。

もちろん、物件の規模にもよりますが通常一戸建ての補強工事は100~150万円、今回比較した物件であれば多く見積もっても200万円ほどで耐震補強工事を行えるようです。自治体によっては助成金が出るところもあるそうなのでさらに安く費用を抑えられるかも。
http://www.kenchiku-bosai.or.jp/files/2014/05/hiyou.pdf
出典:木造住宅の耐震改修の費用 耐震改修ってどのくらいかかるの?(財団法人日本建築防災協会)

上記の資料によれば新耐震の物件の価格と、旧耐震の物件の価格に耐震補強工事費用を足した合計価格とを比較した場合、次のようになるデータがあります。
●旧耐震 1,280万円(物件価格)+ 約200万円(耐震補強工事費用)=約1,480万円
●新耐震 2,580万円(物件価格)

単純計算で価格の差は1,100万円です。
新耐震物件の購入を考えていた方はこの差額を貯蓄にあてたり、車購入の費用にしたり、物件の予算を上げたり、リノベーションしたり・・・様々な使い道ができるのではないでしょうか。

さらに、もし旧耐震物件が駅から近かったら・・・職場や学校から近かったら・・・こんなチャンス逃すわけにはいかないですよね。気に入った立地であれば耐震補強してゲットしないともったいないかもしれません。

今までなんとなく旧耐震基準の物件は良くないから候補から外していた方はもう一度、築年数を気にせずに探してみてはいかがでしょうか?

物件探しの幅が広がる為、もしかしたら、あなたにぴったりな立地の物件が見つかるかもしれません。
立地は良いけどあまりにも古いからやっぱり心配・・・と不安な方はすぐ諦めずにまずはプロに相談してみましょう。

《相談フォームはコチラ》
https://beat0909.com/consultation/


この記事の情報を用いて行う行動に関する判断・決定は、利用者ご自身の責任において行っていただくと共に、必要に応じてご自身で専門家等に相談されることを推奨いたします。弊社は、当記事の情報(個人の感想等を含む)と、この情報を用いて行う利用者の判断について、一切の責任を負うものではございません。

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