マンション売却時に必要な費用!把握しておきたい3つの注意点まとめ

[記事更新日]2017/05/12

マンションなどの不動産を購入する際には、同時に売却することを考えることが重要です。

いわゆる、マンションやその他の不動産の「資産性」ですね。

マンションなどの不動産の「資産性」となると、買った際の価格より売った際の価格が高ければ、それは高い資産性を持ったマンションであると言えます。誰も、マンションを売却する際に失敗したくはないでしょう。

今回はそんなマンションなどの不動産売却時の注意点をまとめました。

これからマンションの売却を検討している人に限らず、マンションの購入を検討している方にも知っておいて欲しい内容です。

注意点1つめ:マンションなどの不動産売却の際にかかる費用

マンションなどの不動産を売却する場合には税金や不動産業者に支払う仲介手数料など、多くの費用がかかります。売却した価格すべてが手元に入ってくるわけではありませんので、資産性を考える際にはこのような諸費用を含めた計画をたてることが重要です。

では、実際にマンションなどの不動産を売るに当たって、どのような費用が、どれくらいかかるのかを見ていきましょう。

マンションなどの不動産を売却する際にかかる「税金」

売却に必要な費用は大きく分けて「税金」、「手数料」、「その他諸経費」に分けられます。まずは税金から解説していきます。

所有期間によって異なる所得税・住民税の税率

購入したマンションなどの不動産を売却した際に出た利益は譲渡所得(売却益)と呼ばれ、この譲渡所得には所得税や住民税がかかります。この譲渡所得に適用される税率が、マンションを購入してから売却するまでの所有期間によって異なってくることをご存知でしょうか?

不動産の所有期間が5年以下の場合には「短期譲渡所得」5年を超える場合「長期譲渡所得」と判断され、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なります。

■短期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合

所得税 住民税 合計
30%(※) 9% 39%

■長期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合

所得税 住民税 合計
15%(※) 5% 20%

(※)平成25年から平成49年までは、上記の他、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課されます。

見て頂けると分かる通り、なかなか無視できない税率であると思いますが、この税率が適用される譲渡所得は購入代金や購入時に要した仲介手数料などの「取得費」や、売却する際に要した仲介手数料などの「譲渡費用」、公共事業のために土地建物を売却した場合などの一定の条件の際に適用される「特別控除」などの金額が差し引かれます。

上記の例はほんの一部です。
それぞれの関係性は非常に細かく、理解するにはとても時間がかかるため売却時のご相談は専門家に依頼するのが一番でしょう。

新築マンションなどの場合は購入時より高く売れるケースは殆どないと思いますが、運良く手に入った掘り出し物の中古マンションや、市場の価値が上がった不動産を売却する際など、儲けが発生するお金には税金がつきものです。世知辛い仕組みですが、行政の恩恵を受けている身としては正直に見積もっておく必要があります。

印紙税

マンションなどの不動産を売る際には、売買契約書の作成が必要になります。契約書には、印紙を貼らなくてはなりません。

印紙の代金は、不動産の値段によって異なります。印紙税が課される契約書等の金額ごとの印紙税は次のようになります。

  • 5万円未満の場合、非課税
  • 5万円以上で且つ100万円以下の場合、200円
  • 100万円を超え且つ200万円以下の場合、400円
  • 200万円を超え且つ300万円以下の場合、600円
  • 300万円を超え且つ500万円以下の場合、1,000円
  • 500万円を超え且つ1,000万円以下の場合、2,000円
  • 1,000万円を超え且つ2,000万円以下の場合、4,000円
  • 2,000万円を超え且つ3,000万円以下の場合、6,000円
  • 3,000万円を超え且つ5,000万円以下の場合、10,000円
  • 5,000万円を超え且つ1億円以下の場合、20,000円
  • 1億円を超え且つ2億円以下の場合、40,000円
  • 2億円を超え且つ3億円以下の場合、60,000円
  • 3億円を超え且つ5億円以下の場合、10万円
  • 5億円を越え且つ10億円以下の場合、15万円
  • 10億円を超える場合、20万円

マンションなどの不動産を売却する際にかかる「手数料」

不動産業者に支払う仲介手数料

ここで言う「手数料」とは、売却を依頼した不動産業者に支払う仲介手数料が殆どです。

不動産業社の殆どの収入源はこの仲介手数料です。仲介手数料の上限は売却価格によって異なり、

  • 200万円以下の物件の場合は「5%+消費税」
  • 200万円を超え400万円以下の物件の場合は「4%+消費税」
  • 400万円を超える場合は「3%+6万円+消費税」

具体例で説明すると、3000万円のマンションを不動産業者の仲介で売却する場合、「90万円(3%)+6万円」に消費税を掛けた額の手数料がかかるということになります。

しかし、上記はあくまで法律上の上限の数値です。業社によっては交渉の仕方によってこれ以下の値段で対応してくれる業社もございます。
基本的には上限いっぱいの仲介手数料を提示されることが殆どですが、良い物件ほど売却する際に広告を打つ手間も減るため、比較的交渉がしやすくなると思います。ともあれ、それもこれも不動産業者との関係性がとても重要なのです。

不動産業者に支払う広告宣伝費

積極的に、かつ早期に売却を行いたい場合には広告宣伝費がかかる場合もあります。

これはチラシやポータルサイトへの掲載料など、売却物件をそれが欲しいお客にいち早く認知してもらうためには必要な措置です。

しかし注意していただきたいのは、この広告宣伝費は基本的に「売り主からの特別な依頼による費用のみ」不動産業者から請求することができる、ということです。

不動産業者が、売り主に確認せずに勝手に行った広告に関しての費用は、特に負担の必要はありません。

マンションなどの不動産を売却する際にかかる「諸経費」

マンションなどの不動産の売却にともなって、所有権移転登記や住宅ローンの抵当権抹消登記、住所変更登記といった登記手続きをおこなう必要があります。
このうち抵当権抹消登記・住所変更登記にかかる必要経費と、この手続きを代行する司法書士への報酬は売主が負担するのが一般的です。

抵当権抹消登記とは、売却の対象となる不動産に抵当権が設定されていてまだローン返済が終了していない時に負担します。

これらの「諸経費」はマンションなどの不動産価格によって変わってきますが、およそ数万~数十万円かかるのが一般的です。

まとめ

冒頭でも説明しましたが、マンションやその他の不動産の「資産性」を考えた際、購入時の物件価格よりも、売却時の物件評価や物件価格を考えるのがとても大切です。

不動産価格が将来上がっていくことは最近の世情を考えれば難しいと思いますが、その「資産性」がどれほど保たれるかを考えることはできます。

その際には、上記に書いたような売却の際に必要な費用について見積もった上での「資産性」の見方がとても重要になってくるのです。


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