不動産業者が売主の場合の８つの規制

Tweet

戸建てやマンションなどの不動産を売買する場合、その契約内容や取引条件をどのように定めて契約しようと、基本的にそれは当事者の自由です。

しかし不動産の取引において、不動産業者が売主となり一般の人へ戸建てやマンション、土地などを売買する場合においては、取引経験や専門知識に圧倒的な情報格差が有り、不動産業者に有利な契約が行われてしまう恐れがあります。

そこで一般の人を保護を図るために、不動産業者が自ら売り主として売買契約を締結する場合には、その不動産業者に８つの制約を加えることにしました。それが、俗に言う『8種規制』です。

ここでは、その売り主である不動産業者が、買い主である一般の人に対してどのようなことを行ってはならないのかを具体的にご説明していきます。

その１：手付金の制限

戸建てやマンションなどの不動産を実際に購入しようとする際には、『手付金』が必要です。これは契約成立の証拠として意味合いと、万が一契約が解除された場合の担保となります。主と売主双方が勝手に契約をキャンセルしないための保証の役割を果たします、契約金と同じような意味合いです。

この『手付金』は契約解除に至った場合、買主から解除を申し出た際には手付金を放棄することになり、売主から解除する場合は手付金を全額返上の上、さらに同額を買主に支払うことになります。つまり売主から契約解除をした際には、手付金の倍額を支払わなければならないのです。

例えば、売り主である不動産業者からマンションを買いたいあなたが、そのマンションをある理由から買いたくなくなった場合、この『手付金』を諦めればこの契約を無かったことにできます。

しかし、その際に物件価格が2000万円ほどなのに、『手付金』500万円という高額を支払っていた場合などはそうそう諦められるものではございません。

そうならないために、不動産業社（宅地建物取引業者）が手付金を受け取る場合には、以下のような制限がありますので、しっかりと確認しましょう。

1. 売買代金の20％を超える手付金を受け取ってはならない。
2. 手付金は解約手付としなければならない。また、手付解除が可能な期限を設定するなど、買い主の解除権を制限してはならない。
   この制限により、買い主が不当に高額な手付金を支払ったり、解除権を制限されることを防止しています。なお、手付けの金額については、20％を超える部分は手付金として取り扱われません。また、解除権を制限する特約は無効となります。

その２：手付金等の保全

不動産業社（宅地建物取引業者）が、売買契約締結時に一定額以上の手付金や売買代金の一部を受け取るときは、手付金等の保全措置を講じなければいけません。

保全措置とは、銀行や保証会社等による保証や保険会社による保険のことで、これにより万が一不動産業社が倒産などした場合でも、契約時に支払った手付金等が返還されるように取り計らうことを言います。

保全措置の対象となる手付金等の額

• 未完成物件（建築中、造成中など）：売買代金の５％または1,000万円を超える額の場合
• 完成物件：売買代金の１０％または1,000万円を超える額の場合

※上記に該当しない金額の場合、保全措置は任意となります。

その３：損害賠償予定額・違約金の制限

損害賠償予定額とは、もし何かあった時にいくら払うかを事前に決めておくことを言います。これを制限しないと不動産業者が多額の予定額を設定してくるかもない。。。

そういう債務不履行などを理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定または違約金を定める場合に、その額は合算して代金額の10分の2を超えてはなりません。
10分の2を超える部分は無効となります。

その４：他人物売買の禁止

一般の人が他人の所有物を目的に売買契約を結んでも問題はありません。売主はその権利を取得して買主に移転すれば良いからです。

しかし不動産業者にそれを許可すると、前述した通り取引経験や専門知識に圧倒的な情報格差があるなか、不動産業者に有利な契約が行われてしまう恐れがあります。

そこで不動産業者には原則、自己の所有に属しない土地や、戸建てやマンションなどの建物について売買契約を結ぶことを禁止しています。

しかしこれには下記の例外があります。

1. 来自己所有となることが確実な他人物の売買（低条件付き契約である場合はできない）
2. 手付金等の保全措置を講じた未完成物件の売買

要は確実に自分のものになるなら（もしくは買主側に金銭的な損害が生じないなら）、それを売買しても問題ないよね。ということです。

その５：クーリングオフの適用

不動産業社（宅地建物取引業者）が売り主の場合は、一定の条件を満たした場合に、買い主にクーリングオフ（契約の無条件解除等）の適用があります。

その要件は次の通りです。自分の契約にクーリングオフの適用があるのかを確認しましょう。

1. 買い主が購入の申し込みや契約の締結を、不動産会社（宅地建物取引業者）の事務所等（※）以外で行っていること。
   ※ 不動産会社の本支店、モデルルーム、自宅及び勤務先（買い主が自ら購入の申し込みや契約の締結場所として希望した場合のみ）等
2. 不動産会社（宅地建物取引業者）がクーリングオフの適用がある旨及びクーリングオフを行うための方法を「書面」で買い主に告げていること。
3. 2の内容を告げられた日から8日以内であること。
4. 物件の引き渡し前であること。

『クーリングオフ』という言葉自体は聞いたことのある人は多いと思います。
要件は色々とありますが、これがある理由はひとえに「強引な取引により契約させられた一般の人」の保護が目的ですので、そのようなケースに遭遇した場合には冷静に自分の行動を思い返してみて下さい。

その６：瑕疵担保責任の特約の制限

瑕疵担保責任について、民法の原則よりも買主に不利な特約は無効となります。（ただし、引渡しから2年以上となる特約を除く）

原則の民法では、以下のようになっています。

1. 買主は瑕疵発見から１年以内であれば、売主に対して責任追及できる。つまり、建物を買ってから、１０年くらい気付かなかったけど、１０年後に気付いても請求できる。
2. 「売主は瑕疵担保責任を負わない」と特約を付けることもできる。当然(i)の状態では困るので、この特約は普通。

その７：割賦販売契約等の解除制限

普通、お金の支払いが遅れたりしたら契約解除されていも文句は言えません。ただし、これもある程度の期間は一般人が守られるようにできています。

もし、割賦販売契約において、売り主から賦払金の支払いがなされないときは、３０日以上の期間を定めてかつ、その支払を書面で催告してからでないとその契約は介したり、残代金を一括請求することはできません。

割賦販売における所有権留保等の禁止

所有権留保による売買契約をしてはならず、引渡しまでに登記の移転等をしなければなりません。また、引渡し後に担保目的でそれを譲り受けること（譲渡担保）も駄目です。ただし、いずれについても、受領した額が代金額の10分の3以下である場合等においては例外です。

これは割賦販売契約を締結した場合には、残代金を担保するため所有権留保をすると、二重売買などの危険性があるので、買い主保護のため原則として禁止されています。

最後に

これらの規制が整うまで、不動産業者が売主となる売買契約においては、売買代金や商品である不動産の引き渡しなどが直接に自分の利益に関わるだけに、不動産業者が「あの手この手」で利益の追求を図ってしまい、一般の人に損害を与えるほうな販売方法が少なくありませんでした。

不動産の取引において、不動産業者と一般では取引経験や専門知識に圧倒的な情報格差があります。一生に一度の大きな買い物なのに、業社目線で売買を進められたまま物件を購入し後悔することのないように、買う側も仕組みをしっかりと理解して取引に望みましょう。

Tweet