中古マンションの寿命は何年？実際の耐用年数を専門家に聞いてみました

[記事更新日］2020/11/06

「リノベーションするって言っても、もとは中古でしょ？耐久性は大丈夫なの？」

これは弊社で独自に行った「中古物件＋リノベーションで不安なことはありますか？」というアンケートで一番目立った回答です。やはり多くの人が”中古”という響きに不安を感じるようで、その耐久性や耐震性、特に見えない部分の設備やその建物自体がいつまで使えるのか、前に住んでいた人はどんな使い方をしていたのかなどなど、色々な心配事や質問がアンケートに寄せられました。

ここでは、中古マンションや中古戸建などの不動産の耐久性はどうなのか？いつまで使えるのか？などの疑問を建築の専門家が一つずつ解決していきます！

目次-contents-

まずは法律の仕組みから。住宅の法定耐用年数

マンションや戸建てなどの住宅をはじめ、資産として所有することのできる様々なものに「耐用年数」が定められています。

法定耐用年数とは

よく間違って理解している人も多いのですが、この「耐用年数」とは「実際に使用に耐えることのできる年数」と意味合いは異なります。「耐用年数」はあくまで法律用語で、減価償却をする際に用いられえる言葉です。

耐用年数（たいようねんすう）とは、減価償却資産が利用に耐える年数をいう。長期にわたり反復使用に耐える経済的に価値があるものの使用又は所有の価値の減価を、各年度に費用配分していく場合の、計算の基礎となる。

(Wikipedia.orgより)

例えば、木造の住宅は耐用年数が22年となっています。木造の住宅を仮に建物価格2,200万円で購入した場合（土地の価格を除く）、毎年2200÷22で、100万円ずつ価値が減っていく、といった形で考えます。税法で使われる考え方で、固定資産の価値や寿命を考える一つの目安になります。

マンションの耐用年数と現実

ではマンションの耐用年数ですが、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンション耐用年数は47年です。これは税法上、47年で価値が０になるということを指します。

「なら、47年経ったらマンションに住めなくなるの？」
と疑問に思うかもしれませんが、実際はそうではありません。

先ほど木造住宅の例を上げましたが、木造住宅の耐用年数は22年です。子供が生まれる時に購入した木造住宅を、子供が成人して少し経ってから「耐用年数が不安だから、建て替えよう」なんてことにはならないはずです。22年しか経ってないなら、35年支払いで組まれる住宅ローンはまだ13年も残ってるはずですし。（もちろん、火事や地震などの外的要因が加わると話は別ですが）

マンションも同様で、47年経ったら建て替えないといけない、引っ越さないといけない、なんてことにはなりません。耐用年数はあくまで税法上の目安で、現実の建物の耐久性の目安とするなら、また別の観点で判断する必要があります。

しかし、それでも日本で語られる一般常識ではこの法定耐用年数をもとに物事が進められる事が多くあります。銀行など金融機関からの住宅ローンの借り入れの際の目安となる担保価値など、その最たるものです。

「これらの一般常識に合理的な根拠はあるのか？」それらを証明するために建物の寿命を残存率で表した調査データがあります。

建物は建造されてからどれくらいもつのか？その耐久性は？

2011年に早稲田大学の教授が調査を行い、財務省が情報公開している資料をもとにご紹介します。

残存率からみる戸建て住宅の耐久性

戸建ての残存率
PRE戦略検討会資料　より

資料の中に木造かRCかなどの明言はされておりませんが、建造される戸建ての約9割が木造であるため、この調査データも「木造一戸建ての住宅を対象」としたものとして考えていきます。少し古いと思うかもしれませんがこれは1997年と2005年の調査データで、例えるなら、同時期に100件新築された戸建住宅が100年後にどれくらい取壊しや建替えされずに残っているかを表しています。

見ていただくと分かる通り、1997年の調査データでも木造一戸建ての平均寿命は約44年となっています。木造住宅の法定耐用年数が22年なのと比べると、およそ2倍の寿命です。加えて、8年後の2005年に行った調査データでは木造一戸建ての平均寿命が約54年と10年も平均寿命が伸びており
、建築技術の向上や経済情勢の変化が伺えます。

これだけ見ても、法定耐用年数が実際の住宅の寿命というわけではないことが見て取れるでしょう。
そして次に続く「マンションの残存率」の調査データでは、少し意外な結果が伺えます。

残存率からみるマンションの耐久性

マンションの残存率
PRE戦略検討会資料　より

この調査データは鉄筋コンクリート造(RC造)のマンションを対象に行なった調査データです。

鉄筋コンクリート造住宅の法定耐用年数が約47年なのに対して、1997年の調査データでの鉄筋コンクリート造マンションの平均寿命は44年、2007年は約46年となっています。ほとんど法定耐用年数通りです。

「あれ？意外と鉄筋コンクリート造は長持ちしないの？」と思われた方もいらっしゃるかと思いますが、思い返してみると日本が終戦を迎えたのが1945年(昭和20年)です。その後、鉄筋コンクリート造のマンションが普及し始めたのは第一次マンションブームがあった1963年～と言われています。
そもそも、鉄筋コンクリート造マンションの歴史が50年程度しかないのです。加えて、ブーム初期に建造されたマンションにはエレベーターなしの物が多く、居住者の年齢が上がり、階段だけの生活が困難になったため建替えが進んだとものと思われます。

しかし、実際に45年前後から取壊しや建替えが行われているのも事実。しかも、木造一戸建てでは新しくなるに連れて平均寿命も伸びているのに対し、鉄筋コンクリート造のマンションでは殆ど変化していません。

これはなぜでしょうか？
一般的な見方をすると、木造の建物より鉄筋コンクリートの方が長持ちしそうです。しかし、実際はそうなっていない。「鉄筋コンクリートは60年持つ」「木造は30年しか持たない」「法定耐用年数を過ぎているから耐久性が心配」。そんな一般常識を疑う必要があるのではないでしょうか？

残り法定耐用年数をそのまま建物の耐久性と捉えることの問題点

法定耐用年数と、実際の建物の耐久性や寿命を関連付けることは実情と合っていません。この調査資料を作成した早稲田大学教授も次のように問題提起しています。

・建物は材料の耐久性が重要である。だから木造は30年しかもたないが、鉄筋コンクリート造は60年もつ
・財務省令による建物の耐用年数の設定
・固定残税評価基準の経年原点補正
・中古建物の取引価格ー高経年建物は価格がゼロー
⇒これらに合理的な根拠はあるのか？

実際には、築50年以上経った木造一戸建てや鉄筋コンクリート造マンションに住んでいる人は数多く存在し、また、一般的にそういった建物も定期的にメンテナンスすれば築100年以上まで持つとまで言われています。（実質的な鉄筋コンクリート造マンションの寿命は68年(同教授調査)と推定されています）
しかし、耐久性で重要なのは材料よりむしろ使い方だと教授は指摘します。

マンションの耐久性を測る重要な３つの要素

マンションの耐久性を測る上で重要な要素は次の３つです。

管理状況(長期修繕計画や過去に行った修繕の内容、管理組合の組織構成)
構造（住宅性能表示制度を確認）
立地条件

①管理状況

マンションの耐久性を考える上で最も重要なのが、維持管理・修繕の状況です。比較的最近に建てられたマンションでは建造当初から修繕計画が作成され、その費用を用意するための”修繕積立金”を毎月徴収している場合が殆どですが、1960～1970年代に建造されたマンションはこの修繕計画が作成されていない場合もあります。そういった物件は2,30年間、何も手入れしないままになっていることが殆どです。

マンションの耐久性を考える上で管理状況が重要な理由は、マンションの外壁を覆うコンクリートに有ります。マンションの殆どは鉄筋コンクリート造（RC造）もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）。これらの建築物にとって寿命を大きく左右するのが表面を覆うコンクリートなのです。

マンションを覆うコンクリートは本来強いアルカリ性を持っています。それが中の鉄筋や鉄骨の芯の部分を保護しているため、鉄筋や鉄骨が錆びて劣化することなく全体の強度を保つのです。

しかし、コンクリートは時間が経つに連れ、雨水や空気中の炭酸ガスなどの酸性に反応して徐々にアルカリ性が弱くなっていき、中性化が進むことによって鉄筋コンクリート内部の鉄筋部分が酸化（錆び・腐食）を引き起こします。また、コンクリートの乾燥・収縮が繰り返されることから表面が劣化しひび割れをおこすこともあります。

そしてこのようなことを未然に防ぐために修繕計画があるのです。定期的にマンション共用部分全体の補修や保護剤の再塗装などを行うことによって、マンションの耐久性は劇的に上がります。逆に、そのまま放置した場合には、マンションの耐久性は劇的に下がります。

耐久性の高いマンションを選ぶ際には、このように長期修繕計画がしっかり立てられていることと、その管理体制が整っていることを確認しましょう。

②構造

マンションの構造については専門的な内容となりますので一般の人がチェックするのは難しいですが、かんたんな見極め方として住宅性能表示制度を利用する方法があります。

住宅性能表示制度とは平成１２年４月１日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下「品確法」という。）」に基づく制度です。品確法は「住宅性能表示制度」を含む、以下の３本柱で構成されています。

新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「１０年間義務化」すること
様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること

一般社団法人　住宅性能評価・表示協会より

この住宅性能評価のうち「劣化対策等級」という項目の等級があり、これは各等級によって次の耐用年数が期待できるマンションであることを示しています。

・等級3……おおむね3世代（75年～90年）
・等級2……おおむね2世代（50～60年）
・等級1……建築基準法に定められた対策がなされている（最低基準）
※日常のメンテナンスがある程度行われること、通常の自然条件が続くを前提としています。

All Aboutより

この基準も比較的最近取り決められたものであるため、すべてのマンションに当てはめることはできません。やはりマンション構造などの確認はホームインスペクションなどを利用して専門家に確認を依頼するのが一番です。

③立地条件

マンションの耐久性は、そのマンションの置かれている立地や環境も影響してきます。

陽当りが悪ければカビや苔が発生したり、海に近い立地なら塩害対策をしなければなりません。マンションごとに環境は異なりますが、当然、劣化具合も変わってくるためそれに合わせた修繕計画を立てているか確認する必要があります。

最後にお伝えしたいこと

最後の方はマンションに言及してしまいましたが、戸建ての耐久性も基本的な考え方はマンションと同じで、定期的なメンテナンスを行ってきたかどうかに耐久性は大きく影響していきます。建物の築年数が古いから耐久性も低い、という考え方がそもそも間違っていると思うのです。もちろん排水管や電気配線など、経年劣化による交換が必要な設備もあります。しかし建物自体は、メンテナンスさえしっかり行っていけば建替えが必要になるまで100年は持つような設計になっているのです。

欧米などの先進国と比較して、日本の建築物の平均寿命は極端に短い傾向にあります。

日本と欧米の建物の平均寿命
PRE戦略検討会資料　より

上の資料は少し古い調査データが使われていますが、欧米の戸建ての平均寿命が100年とすると、日本は2005年の調査データと比較してもおよそ半分の寿命しかありません。日本人の平均寿命は100歳に届こうかというくらに伸びてきているのに、なんだかチグハグですよね。

それもこれも、「建物の価値が古くなることによって無くなっていく」という考え方のもと、建物に対して定期的なメンテナンスを怠っていることが悪循環を生んでいるのではないでしょうか？

PRE戦略検討会資料　より

まずは、「古くなったら価値が減る」という経年減価ありきの観念を捨てるべきです。そうすることで古き良きものに対する愛着も湧き、住宅という自分や家族の住まいを、自分や家族のパートナーの一員として気にかけることができるのだと思います。
中古物件をリノベーションして使うという考え方も同じです。そういった、古くても定期的にメンテナンスされていて、磨けばもっと光るような中古物件を選択して再利用していくことが、これからの社会でも重要になってくるはずです。
そしてそのリノベーションした中古物件も自らが意識してメンテナンスしていくことで、次の世代への引き継ぐことのできる遺産になっていくのです。