中古物件|やさしく教える「価格の妥当性」を考える 3つのポイント 

[記事更新日]2021/09/15

中古物件|やさしく教える「価格の妥当性」を考える 3つのポイント 

「この物件、適正価格なのかな」
いざ物件を購入しようとしたときに、こんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
今回は、中古物件の価格の妥当性を考える3つのポイントをご紹介します。
 
ポイント1:過去の成約事例と比較してみる
ポイント2:もし賃貸に出したら …?を考えてみる
ポイント3:〇〇年後の建物の価値を考えてみる

「気になる物件に出会ったけど、価格の妥当性の判断が付かない」
「購入を決断する後押しをして欲しい」
 
このようなお悩みをお持ちの方は是非参考にしてください。

 

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ポイント1:過去の成約事例と比較してみる

中古物件|やさしく教える「価格の妥当性」を考える

気になる物件があったら、その物件の過去の売買実績を確認してみましょう。不動産業者にお願いすれば、過去の成約データを確認することができます。おおよそ3年から5年分のデータを出してもらいます。そして、物件価格を広さで割ります。そうすると平米単価が算出できます。過去成約物件の平米単価と、今買おうとしている物件の平米単価を比べて、相場からかけ離れていないかを確認することができます。
 
マンションの価格は「エリア」「広さ」「築年数」の3つでおおよその相場が構成されています。同じ物件でも今売りに出ている物件と、5年前の物件では築年数が異なるため、当然価格は変わってきます。
 
稀に、築年数は古くなっているのに、価格が上がっているマンションがあります。これはどういうことかというと、土地値が上がっているのです。土地の値段は人口の増減によって変動します。人口が増え続けているエリアは土地値が上昇します。そのため、築年数は古くなっているのにも関わらず、価格があがるという現象がおきます。
 
希望エリアがある程度定まったら、土地の値段の推移をみてみましょう。あがっているのか、下がっているのか。土地値の変動も考慮して、物件が適正額なのかどうかを確認していきます。

(参考:土地代データ

ポイント2:もし賃貸に出したら …?を考えてみる

中古物件|やさしく教える「価格の妥当性」を考える

投資目的で住宅ローンを使うことは禁じられています。しかし、ライフスタイルの変化に備えて、将来賃貸に出すことも頭の片隅で想定しておくことは大切です。そこで、住みたいエリアの家賃相場を知ることから始めましょう。例えばHOMESのサイトなら、希望のエリア、広さなどを入力すれば、家賃相場を知ることができます。
(参考:LIFULL HOME’S
 
次に、気になる物件を購入したときのローン総額を計算してみます。このとき、リノベーション前提なら、リノベーション費用も含めて計算します。
 
例えば、物件2000万円、リノベーション1000万円、合計3000万円のローンを借りるとします。金利は0.6%、ボーナス払い無しの35年払い。この場合、月々のローン返済額は79,300円。管理費・修繕積立金を足すと、おおよそ10万円程度になります。住宅ローンのシュミレーションサイトを参考にしながら、計算してみましょう。
(参考:住宅ローンシュミレーション
 
家賃相場と、気になる物件の月々支払いが大きく外れていなければ、妥当と判断できます。理想は「家賃相場>月々支払い」になるように資金計画を組むこと。もしライフスタイルの変化によって、やむを得ず賃貸に出すことがあっても、マイナスになる可能性が低くなるので、安心材料といえるでしょう。

ポイント3:〇〇年後の建物の価値を考えてみる

中古物件|やさしく教える「価格の妥当性」を考える

新築マンションは築20年で新築時の50%まで価格が落ち、それからゆるやかに価値が下落し、35年程で底になると言われています。新築から築20年までは急激に価値が下落するため、あえて築20年以上の中古物件を購入し、自分の好きな空間にリノベーションをする選択をする人もいます。
 
つまり、築20年以上の物件なら資産が目減りしにくいということです。例えば、築20年の物件を2000万円で購入し、10年住んで1700万円で売却できた事例もあります。人気エリアの築40年越えのマンションを購入し、リノベーション込みで3500万円かけ、3年住んで3600万円で売れたという事例もあります。
 
資産価値が安定する築20年以上を選択することで、このように賢く、自分らしい暮らしを手に入れることができます。

まとめ:適正額かどうかを知るには、プロに相談がオススメ!

中古物件|やさしく教える「価格の妥当性」を考える

不動産の適正価格を知る3つのポイントを解説していきました。
 
ポイント1:過去の成約事例と比較してみる
ポイント2:もし賃貸に出したら …?を考えてみる
ポイント3:〇〇年後の建物の価値を考えてみる
 
これらのポイントを抑えたら、リノベーションのプロに相談してみるのがオススメ。希望条件と予算にズレがないか、内覧しにいく物件は適正価格かどうか、やはりプロでないとわからないことも。

リノベ不動産では、リノベーション経験豊富なスタッフが「これって本当に適正価格なの?」という疑問に真摯に向き合います。是非お気軽にご相談にください。

 

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この記事の情報を用いて行う行動に関する判断・決定は、利用者ご自身の責任において行っていただくと共に、必要に応じてご自身で専門家等に相談されることを推奨いたします。弊社は、当記事の情報(個人の感想等を含む)と、この情報を用いて行う利用者の判断について、一切の責任を負うものではございません。

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