資産として使う！リノベーション物件の活用方法

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物件を購入して内装自由にリノベーション。またはリノベーション済みの物件を購入。
そして自分の快適な住まいが♪
思い入れの強い、大切な大切なお家で毎日すごす幸せな日々♪

が、突然の転勤…
予想してなかった転職…
実家にしばらく帰らなければ…

そうです。人生、何が起こるか分かりません。

でもせっかく自分仕様に仕上げたお家。手放したくないんです！

さぁ、リノベーション済み物件を活用しましょう。

リノベーション物件の活用方法　その①【賃貸】

まずは一般的な方法です。賃貸に出して月々の支払いコストや、資産保有に必要な費用を賃料で賄う方法ですね。
リノベーション済み賃貸も今はかなり浸透してきています！おしゃれ物件やちょっと変わった賃貸物件のみ扱うサイトも多数。「リノベーション賃貸」で検索するとGoogle先生が沢山教えてくれます。普通の内装では満足できない人は、あなただけではないのです！

賃貸の世界でも、分譲と同じく、築年数が古いと賃料は安くなります。ですがそこはリノベーション済み物件。内装仕様は新しく、デザイン性のあるお部屋になっていますから、市場価格より少し高めの賃料設定が可能です！もし賃貸に出す際は、リノベーション済み賃貸物件を専門に取り扱っている会社に相談すると良いと思われます。賃料の設定から、広告宣伝方法も一般的な賃貸物件を多数取り扱う不動産屋さんとは全然違います。そのデザイン、その仕様を求めている人たちに向けて情報発信してくれるはずです。
この場合は、だいたい賃借人が決まって契約に至った際に、広告宣伝費が徴収されます。契約が決まらなければ特に広告費は徴収されません。

一般的に賃貸に出す方法は一番簡単で安全です。安定的に賃料も入ってくるし、契約後の管理も不動産会社に委託できます（手数料別途必要）。万が一、賃料の滞納があったり、室内設備の故障があったり、何か起きても管理会社に委託しておけば全て対応してくれます。

リノベーション物件の活用方法　その②【民泊】

最近よく聞くようになった「民泊」。これも不動産活用方法の１つです。代表的な仲介サイトが「Air BNB」です。聞いたことありますか？最近よくFacebookとかで広告みかけませんか？

民泊とは、1ヶ月単位ではなく1泊2日単位で人に部屋を貸し出す方法です。海外からの観光客が主な利用者で、最近ではホテルより安く快適に過ごせるため、出張ビジネスマンも多く利用しています。民泊で部屋を貸し出すと、稼働率が高ければ賃貸に出すより数倍の利益が見込めます。

こちらもリノベーション済み物件だったら相場より高い値段設定が可能です。また、内装によって稼働率も大きく左右されます。

ただし注意点が沢山。
まず、「民泊」自体が今日現在、旅館業法に抵触する可能性があり、法的にかなりグレーである事。収益を目的とした民泊は、厳密には旅館業の営業許可を取る必要があります。
又、民泊新法という民泊の為の法律が2018年1月までに施行予定になっています。この法律では、民泊では180日以下の稼働が認められています。この法律が正式に施行されると収益性は低くなりますね。既に国家戦略特別区で民泊条例が施工されている地域もあり、この地域は旅館業より比較的簡単に民泊業を始めることができ、営業上限日数もありません。まず民泊にチャレンジしたいと考えている方は民泊条例の地域かどうか調べてみましょう。

次に、物件メンテナンス。利用者が入れ替わる度に部屋のメンテナンスが必要です。清掃、設備点検、備品購入など…経費と労力がかなりかかります。万が一、室内の物を壊されてしまったり、盗まれてしまったりしたら大変です。相手は旅行客がメインなので深夜のクレームや観光のお手伝いなど、、、賃貸管理とは別次元の様々な手間がかかります。この管理を誰かに委託することも可能ですが…現状、法律整備前なので、表立って堂々と民泊管理をやっている会社はありません。

民泊は、その収益性の高さから不動産活用法として利用している人が急増しています。ただし、マンションでは、日々違った人が出入りする事でセキュリティー面が下がること、共有部への配慮、騒音やその他管理組合として考えうる懸念から、マンション規約に「民泊不可」と新しく規約が追加されるマンションも多くなってきました。
一戸建ての場合も周辺への運営許可は必要です。あくまでも周囲の住環境を配慮する必要があります。

まだまだ法的整備中の民泊。観光客増加に伴う宿泊宿不足で需要は多く、収益率も高いけど、あまりにも急増したことにより問題も多発しています。もし自分の物件を民泊で活用したい！と考えている方は注意すべき点が沢山です。
詳しくはまた今度、別コラムに書きましょうね。

リノベーション物件の活用方法　その③【時間貸し】

こちらも最近の不動産活用方法として、そして利用方法としても大きく注目されている「部屋の時間貸し」です。代表的な仲介サイトが「スペースマーケット」ですね。

こちらの主な利用者はご近所にいる方々です。利用目的は、誕生日会、ママ会、女子会、忘年会の様な、友達通しで気兼ねなく盛り上がりたい！が多く、他にも、たまにはちょっと違った環境でアイディア会議！自宅では難しいけど個人的にお料理教室やりたい！カフェをやりたい！スタジオではなく部屋を使って撮影したい！コスプレ撮影！映画撮影！などなど、プライベートからビジネスまで様々。

部屋を時間貸しすることは、現在、法的にクリアなので、誰でも簡単に始めることができます。時間貸しでも、リノベーション済み物件は需要が高いので、一般的な内装の物件よりも高い値段設定が可能で、一般的な物件よりも集客が見込めます。
こちらも稼働率が高ければ、賃貸より収益性は高いです。ただし時間貸しなので、民泊と比較しても安定的な収益にはならないと考えられます。又、利用者による設備や備品破損の可能性、物件メンテナンスの必要性は、民泊と同じですね。

さいごに。

このコラムを書いている私。元BeatHOUSEの社員でございます。中丸と申します。
昨年の今頃、単身で中古物件購入し、内装をフルリノベーション。ちょっと大人なカフェ風に仕上げました。愛しくて仕方ないMyリノベーション物件に住み始めて約半年。今は遥か彼方、南方へ移住してしまったわけでございます。人生何が起きるか本当に誰にも分からないから楽しいってものです。
このコラムは、まさしく私自身が、私の愛しくて仕方ない自分の物件をこれからどうしよう？と考えた時に色々と調べた内容の一部なのです。

次回、では私が今、その物件をどう活用しているかお伝えしましょう。
需要あります？この内容？また次回お会いしましょう！

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