【続】住宅のプロの私が地震に弱い“旧耐震”住宅を選んだ訳

[記事更新日]2017/04/23

こんにちは!WAKUWAKUリノベーションマガジン編集部です!

今回は、中古マンションの耐震性について記事にさせていただいたコチラの記事の続きです。

<住宅のプロの私が地震に弱い“旧耐震”住宅を選んだ訳>
https://beat0909.com/wakuwakublog/kyuutaisin-eranndawake/

前回は、

  1. 旧耐震と新耐震住宅の違い
  2. 住宅購入時、どこにお金をかけるか人生レベルで検討する事がおススメ

というお話しをさせていただきました。

おかげさまで、フェイスブックなどのSNSでは、一般の方や住宅のプロの方々からも共感していただき、閲覧回数700回を超え、人気記事の仲間入りをいたしました。住宅購入の実体験が皆様のお役に立てて嬉しく思います!

今回は、前回語れなかったマンションって『新築からいったい何年持つの!?』についてお話しをさせていただきます。

中古を買ってリノベーションしたいけど、マンションの寿命っていったい何年??
皆さま1度は考えるところですね!

前回お話しさせていただきましたが、私は築35年の中古マンションを購入しました。

■旧耐震物件であること
■マンションの寿命

これらに納得・安心し購入しております。

なぜ自信を持って決断できたのか、これからお話しをさせていただきます。

いつもと一緒ですが、注意書きをさせていただきます。この記事には、私の考え方や個人の判断がふんだんに盛り込まれています。これが正解!というものではありませんので、皆様の選択の参考にしてください!

マンションの寿命は117年。築35年のマンションなら、あと82年持つと思った訳

マンションの寿命に明確な答えは出ていませんが、マンションの寿命は何年ですか?とお客様から聞かれると、私は117年が目安です!とお答えしています。

最大の根拠は『“国土交通省”がそう定義しているから』ですね。私を含め、いち不動産会社の意見でも、建築士の意見でもなく国がそう定義しているので、一番信用をしている説です。

※国土交通省「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」より
鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定

『物理的』という部分が良くわからないですよね?
調べてると、建築を『物』として見た寿命を指すそうです。まさに、我々の知りたい“寿命”とはコレの事です!

一般の方はそれ以外に寿命って他にある??と、少し困惑されるかもしれませんね。実は建物としてではなく“不動産”として見ていくと、“寿命”について様々な解釈が存在するのです。

例えば、『建物の状態・機能にかかわらず、一律に築20 ~25年で建物の市場価値が0と考える』慣行があります。

築25年以上のマンションに絞って、住宅を探した訳

『物理的寿命117年』
『築20~25年で建物の価値は0とする』
この2点から私はこんな風に考えました!

『築25年以上の中古マンションって、あと90年以上も持つのに建物価値(≒価格)が0だから、とても安くてお得!

中古を買ってリノベーションを検討するなら、築25年以上のマンションに
好きなだけリノベーションを乗っけるのがコストパフォーマンスが一番良くて
自分らしい買い方だ!!とこの時に確信いたしました。

おかげさまで、住宅としてまだまだ使えるのにほとんど土地価格でマンションが買えました。1,500万円でマンションに、リノベーションで1,200万円かけました。
人気の東急東横線で、住宅ローンが月々8.9万円なので、周りの皆様からかなり驚かれます。

ピンときた方もいらっしゃるかもしれません。実は、この記事が私の家です。
<これで月々8.9万円!? 「安いのに超オシャレ」な家のヒミツに迫ってきた!>
https://beat0909.com/wakuwakublog/sumai-yasuinoni-osyare/

話を戻しまして、鉄筋コンクリート造マンション117年説ですが、さらに言うと、短く見て117年と考えています。

寿命『117年』は、近代の進んだ維持管理方でさらに延びる!

マンションの寿命を考えるうえで欠かせないのが、維持管理・修繕の話です。1979年に出版された著書「建築の維持管理」(著:飯塚裕 出版:鹿島出版会)によれば1960~70年代のマンションでは修繕計画が作成されないマンションも多く、マンションの維持管理は現代とは遠く及ばないほどずさんだったようです。

居住者(区分所有者)から積立金を集めていなかったケースも多く、結果的に老朽化を放置するだけにならざるを得ないマンションも多く存在します。

国土交通省は、この本を根拠論文としてマンションの寿命を117年と推定しているのです。つまりこの本は出版される1979年より以前のマンション管理を見て寿命117年と推定しているので、それ以降に建てられ維持管理されているマンションは管理会社のスキルや技術が年々向上し、『117年』という寿命を延ばすことはあっても縮めることはないと判断できます。

私の購入したマンションの寿命はあと82年、、どう考えても私より長生きするでしょう!私が築35年の中古マンションを躊躇することなく購入した理由はご理解いただけたと思います。

中古マンション探しは、『中古のプロ』にお願いしましょう!

ここからは、お住まい探しの話です。
中古マンションを安いからという理由で飛びつくのは危険です。

注意しなければいけない点は多く存在し一般的な不動産会社では、リスクや注意点を把握し切れていません。

先月こんな悲しい事がありました。中古マンションを一般的な不動産会社を通し購入されたお客様が来店されました。当社には、リノベーションのデザインと工事をお願いしたいという依頼でした。

リノベーションする為に購入したマンションのお部屋を見せていただくと、まず理想の間取りが入らない。そしてリノベーション前提で探していると伝えたにもかかわらず、不動産仲介会社が注意点を把握していいなかった事が原因で、200万円余計に支払わないと、理想のリノベーションにならないことが発覚しました。

中古住宅に特化した、中古+リノベーションの専門店にお住まい探しを依頼していれば、きっとその物件は購入していなかったと思います。

中古+リノベーションを検討されている方は、是非当社にご相談くださいませ。

今回も長くなりましたが、ここまでコラムを読んでいただいた皆様、本当にありがとうございました!またお会いしましょう!


この記事の情報を用いて行う行動に関する判断・決定は、利用者ご自身の責任において行っていただくと共に、必要に応じてご自身で専門家等に相談されることを推奨いたします。弊社は、当記事の情報(個人の感想等を含む)と、この情報を用いて行う利用者の判断について、一切の責任を負うものではございません。

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