リノベ不動産｜恵比寿南店スタッフ
中古物件｜やさしく教える「価格の妥当性」を考える 3つのポイント
[記事更新日］2021/09/15
「この物件、適正価格なのかな」
いざ物件を購入しようとしたときに、こんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
今回は、中古物件の価格の妥当性を考える3つのポイントをご紹介します。
ポイント1：過去の成約事例と比較してみる
ポイント2：もし賃貸に出したら …？を考えてみる
ポイント3：〇〇年後の建物の価値を考えてみる
「気になる物件に出会ったけど、価格の妥当性の判断が付かない」
「購入を決断する後押しをして欲しい」
このようなお悩みをお持ちの方は是非参考にしてください。
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ポイント1：過去の成約事例と比較してみる
気になる物件があったら、その物件の過去の売買実績を確認してみましょう。不動産業者にお願いすれば、過去の成約データを確認することができます。おおよそ3年から5年分のデータを出してもらいます。そして、物件価格を広さで割ります。そうすると平米単価が算出できます。過去成約物件の平米単価と、今買おうとしている物件の平米単価を比べて、相場からかけ離れていないかを確認することができます。
マンションの価格は「エリア」と「広さ」と「築年数」の3つでおおよその相場が構成されています。同じ物件でも今売りに出ている物件と、5年前の物件では築年数が異なるため、当然価格は変わってきます。
稀に、築年数は古くなっているのに、価格が上がっているマンションがあります。これはどういうことかというと、土地値が上がっているのです。土地の値段は人口の増減によって変動します。人口が増え続けているエリアは土地値が上昇します。そのため、築年数は古くなっているのにも関わらず、価格があがるという現象がおきます。
希望エリアがある程度定まったら、土地の値段の推移をみてみましょう。あがっているのか、下がっているのか。土地値の変動も考慮して、物件が適正額なのかどうかを確認していきます。
（参考：土地代データ）
ポイント2：もし賃貸に出したら …？を考えてみる
投資目的で住宅ローンを使うことは禁じられています。しかし、ライフスタイルの変化に備えて、将来賃貸に出すことも頭の片隅で想定しておくことは大切です。そこで、住みたいエリアの家賃相場を知ることから始めましょう。例えばHOMESのサイトなら、希望のエリア、広さなどを入力すれば、家賃相場を知ることができます。
（参考：LIFULL HOME’S）
次に、気になる物件を購入したときのローン総額を計算してみます。このとき、リノベーション前提なら、リノベーション費用も含めて計算します。
例えば、物件2000万円、リノベーション1000万円、合計3000万円のローンを借りるとします。金利は0.6%、ボーナス払い無しの35年払い。この場合、月々のローン返済額は79,300円。管理費・修繕積立金を足すと、おおよそ10万円程度になります。住宅ローンのシュミレーションサイトを参考にしながら、計算してみましょう。
（参考：住宅ローンシュミレーション）
家賃相場と、気になる物件の月々支払いが大きく外れていなければ、妥当と判断できます。理想は「家賃相場＞月々支払い」になるように資金計画を組むこと。もしライフスタイルの変化によって、やむを得ず賃貸に出すことがあっても、マイナスになる可能性が低くなるので、安心材料といえるでしょう。
ポイント3：〇〇年後の建物の価値を考えてみる
新築マンションは築20年で新築時の50％まで価格が落ち、それからゆるやかに価値が下落し、35年程で底になると言われています。新築から築20年までは急激に価値が下落するため、あえて築20年以上の中古物件を購入し、自分の好きな空間にリノベーションをする選択をする人もいます。
つまり、築20年以上の物件なら資産が目減りしにくいということです。例えば、築20年の物件を2000万円で購入し、10年住んで1700万円で売却できた事例もあります。人気エリアの築40年越えのマンションを購入し、リノベーション込みで3500万円かけ、3年住んで3600万円で売れたという事例もあります。
資産価値が安定する築20年以上を選択することで、このように賢く、自分らしい暮らしを手に入れることができます。
まとめ：適正額かどうかを知るには、プロに相談がオススメ！
不動産の適正価格を知る３つのポイントを解説していきました。
ポイント1：過去の成約事例と比較してみる
ポイント2：もし賃貸に出したら …？を考えてみる
ポイント3：〇〇年後の建物の価値を考えてみる
これらのポイントを抑えたら、リノベーションのプロに相談してみるのがオススメ。希望条件と予算にズレがないか、内覧しにいく物件は適正価格かどうか、やはりプロでないとわからないことも。
リノベ不動産では、リノベーション経験豊富なスタッフが「これって本当に適正価格なの？」という疑問に真摯に向き合います。是非お気軽にご相談にください。
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