意外とみんな知らない”不動産購入時の手数料”

[記事更新日]2017/06/23

住宅購入は人生に何度とない一大イベントです。「絶対失敗したくない」「損したくない」と考えるのは当然のことかと思います。しかし人の生活に密接に関わる”住”の情報でも、衣食と比べて不動産の専門的な情報は一般的に知られていません。

そしていざ憧れのマイホームを購入しようと見積書を出して貰ったとき目に飛び込んでくる、”仲介手数料””ローン事務手数料”という名目の無視できない金額。

不動産について今まで関わってこなかった一般の人が「なんだこの意味分からない金額の手数料は!?」「物件価格以外にもこんなにお金かかるの!?」と思うのは当然かと思います。

しかし当然ですが、これらの請求金額は決して素人を食い物にしているわけではありません。それぞれ法律や実務に基いた正当な金額なのです。そして不動産購入の中で一番高い割合を占める”仲介手数料”は、物件価格と比例して計上されます。

ここでは、「物件価格以外の手数料などを予算に組み込んでなくて、想定以上に負担が増えてしまった。。。」と失敗しないために、不動産購入にかかるそれぞれの手数料の内訳をご説明いたします。

まずはそれぞれの手数料の概要から

マンションや戸建てなどの不動産購入時に発生する手数料には、代表的な”仲介手数料”の他にも色々な諸必要がかかってきます。

まずはその諸費用の概要を見ていきましょう。

各契約書の印紙代 売買契、請負契、金銭消費貸借に掛かる印紙税
登記費用(所有権移転・抵当権設定等) 不動産登記(所有権の保存または移転など)、抵当権設定登記の際に必要な登録免許税や、司法書士に依頼する場合の報酬。
固定資産税・都市計画税清算金 物件の引渡日を基準に固定資産税・都市計画税を日割り計算した費用
管理費・修繕費 清算金 物件の引渡日を基準に管理費・修繕費を日割り計算した費用
火災保険料 火災保険の加入・契約金
仲介手数料 ※法律で定められた所定の費用
住宅ローン事務手数料 銀行に支払う住宅ローン事務手数料

この他にも細かい諸費用が必要な場合もございますが、上記が主に不動産売買で業社に支払う手数料となります。

では1つずつ内容を見ていきましょう。

各契約書の印紙代

この印紙代というのは印紙税の金額を指すのが一般的です。印紙税を簡単に説明すると、「契約書に記載されている代金に掛かる税金」ですので、それぞれの契約書に記載されている代金それぞれに対して費用が発生します。

不動産取引で用いられる契約書は主に以下の3つ。

  • 不動産売買契約書:マンションや戸建ての売買契約の証明書
  • 工事請負契約書:リノベーションをする際などの工事作業の請負証明書
  • 金銭消費貸借契約書:住宅ローンなどの金銭の貸し借りの証明書

それぞれの印紙税額は以下の通りです。

記載金額 不動産売買契約書 工事請負契約書 金銭消費貸借契約書
1万円未満のもの 非課税 非課税 非課税
10万円以下のもの 200円 200円 200円
50万円以下のもの 200円 200円 400円
100万円以下のもの 500円 200円 1,000円
500万円以下のもの 1,000円 ※200〜1,000円 2,000円
1,000万円以下のもの 5,000円 5,000円 10,000円
5,000万円以下のもの 10,000円 10,000円 20,000円

登記費用(所有権移転・抵当権設定等)

家を買ったり建てたりするときには、土地や建物の権利関係を明らかにするために登記手続きが必要になります。この登記の際にかかる税金が登録免許税です。

登記の種類は新築や中古、土地などによって様々ですが、一般的には「所有権移転」住宅ローンなどを使用する場合には「抵当権設定」などの登記を行う必要があり、それらは司法書士に代行してもらうのが一般的です。

住宅の登録免許税には、一定の要件を満たせば次のような税率の軽減措置があります。

本則 軽減後
新築建物の所有権の保存登記 0.40% 0.15%
中古建物の所有権の移転登記 2% 0.30%
住宅ローンの抵当権の設定登記 0.40% 0.10%

そして上記の軽減措置(土地所有権移転を除く)を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 住宅の床面積(登記簿面積)が50㎡以上
  • 自宅として住む住宅であること
  • 取得後1年以内の登記
  • 中古住宅の場合は以下のいずれかを満たすもの
    ①:マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
    ②:一定の耐震基準を満たすことが建築士などにより証明されたもの

なお、軽減を受けるための手続きは特に必要ありません。登記の際に住宅が要件を満たしていれば、軽減された税率で税額が計算される。
一般的に重要なのは購入する物件の広さ(住宅の床面積(登記簿面積)が50㎡以上)であるため、要件を満たすかどうか、一度確認してみてはいかがでしょうか?

固定資産税・都市計画税清算金

住宅を購入したときなど不動産取引では、固定資産税や都市計画税の年額を引き渡し日を境として日割りで精算し、売主と買主の負担割合を定めます。

これらの税金はあくまでも1月1日時点の所有者が1年間分の納税義務者となるのですが、こちらはより実情を反映した慣例が主流となっています。

管理費・修繕費 清算金

こちらも固定資産税・都市計画税清算金と同様に、月々掛かる管理費・修繕費を、引き渡し日を境として日割りで精算し売主と買主の負担割合を定めて出される費用です。

火災保険料

火災保険は「建物構造」や「所在地」「面積」などの条件によって火災保険料が決まる仕組みになっているため、具体的な保険料一覧は掲載されていません。
そのため、火災保険会社のパンフレット資料を確認しただけでは、正確な火災保険料を知ることができません。

ただよくあるマンション1室の一般的な火災保険料10年長期一括払いで、およそ30000円~50000円ですが、一戸建てだとこの2~3倍の価格に跳ね上がります。
しかも、建物の構造によっても価格が大きく違ってくるため注意が必要です。

住宅ローン事務手数料

銀行で住宅ローンを利用する場合、銀行に住宅ローン事務手数料という手数料を支払う必要があります。その支払先は銀行です。

ローン事務代行手数料とよく似ていますが、銀行へ支払うこの「住宅ローン事務手数料」という費用は必ず支払わないといけないので、節約することはできません。くれぐれも営業担当者に食ってかからないようにご注意下さい。

仲介手数料

さて前置きが長くなってしまいましたが、マンションや戸建ての購入の際に他の手数料の金額と1桁ほど違ってくるこの手数料。

この手数料は不動産売買や賃貸の際に、不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。

買い主が不動産仲介業者を利用して不動産物件を購入した場合は、買い主が仲介業者に仲介手数料を支払い、また、売り主が不動産仲介業者を利用して売却した場合は、売り主が仲介業者に対して支払います。

不動産仲介業者は、買主、売主双方から仲介手数料を手に入れることができ、売り主・買い主の両方から受け取る取引を「両手(取引)」、売主・買主のどちらかから受け取る取引を「片手(取引)」といいます。

ここで大事なことは2つ。
1つ目は、
仲介手数料は成功報酬として支払うものなので、不動産の売買契約をしても物件の取引が成立しなければ支払う必要はない。
2つ目は、
不動産売買にかかる仲介手数料は、下記のように上限額が定められているということです。

不動産の売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下 5(5.4)%
200万円超400万円以下 4(4.32)%
400万円超 3(3.24)%

仲介手数料は上限金額しか法律では決められておらず、上限いっぱいの手数料をもらう業者と手数料無料にしている業者でニ極化しているのが現状です。

ただ、不動産業者の主な収入源はこの仲介手数料です。1つの物件売買を成立させるには、大変な手間や時間がかかります。契約書などの作成や、役所へ行って必要書類を準備したり、銀行の手配をしたりと、本来仲介手数料とは、『売り主』『買い主』に代わって仲介の不動産会社が手足となって動く手間賃としてもらう費用が仲介手数料なのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか?今回は実際の金額などの例はあまり出さなかったので、初めての人はあまり実感は湧かないかもしれません。

しかし、将来的に住宅購入は人生の中で一度は体験するであろう機会。その一大イベントに対して情報を収集して論理武装することはとても重要です。

最近はWEBの登場で、昔あった業者側と顧客側の情報格差が埋まってきています。このような記事などを通じて、少しでも後悔のないマイホームを手に入れる一助となれば幸いです。


この記事の情報を用いて行う行動に関する判断・決定は、利用者ご自身の責任において行っていただくと共に、必要に応じてご自身で専門家等に相談されることを推奨いたします。弊社は、当記事の情報(個人の感想等を含む)と、この情報を用いて行う利用者の判断について、一切の責任を負うものではございません。

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