開発行為とは？市街化調整区域や市街化区域での影響

この定義、読んでもさっぱり分からない人も多いと思います。

そこで今回の記事では「開発行為」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは開発行為の基礎知識について知り、不動産を売買する上で役立てることができます。

開発行為とは「土地に何かをすること」

砕けた表現をすると、開発行為とは「土地に何かをすること」です。

建物を建てることではなく、土地に何かをしようとすることを、開発行為と呼んでいます。

開発と言う日本語は、マンション開発や市街地再開発のように大きなマンションやビルを建てることを指していることを多いです。

しかしながら、都市計画法で言う開発行為は、土地に対して以下の3つの行為を行う場合、それを開発行為と呼んでいます。

土地に対して行うこと	内容
土地の区画の変更	敷地を分割すること。具体的には敷地内に新たに道路を作ること、または敷地内の道路を廃道すること。
土地の形質の変更	切土、盛土等の造成工事をすること。具体的には山を切り開いて傾斜地を平地にするようなこと。
土地の性質の変更	農地から宅地への地目の変更。具体的には市街化調整区域の雑種地を宅地にすること。

上表のような土地に対して行う行為を「土地の区画形質の変更」と呼びます。

ここで、都市計画法で定められている開発行為の正式な定義を示します。

土地の区画形質の変更とは、上表で示した

の3つになります。

かみ砕いて言うと、建物を建てる目的で、土地の区画形質の変更を行う場合には、開発行為と言うことになります。

尚、定義の中に記載されている特定工作物とは、以下のような物を指します。

以上、ここまで開発行為の定義について見てきました。

では実際にはどのような開発行為に許可が必要となるのでしょうか。

そこで次に許可が必要となる開発行為についてご紹介します。

許可が必要となる開発行為

国内の土地は、都市計画法によって、「市街化区域」、「市街化調整区域」、「非線引都市計画区域」、「準都市計画区域」、「都市計画区域」の5つの大きく分かれます。

都市計画法という法律は、その名の通り「計画的に街づくりをしていきましょう」という法律です。

日本全体を上図の様に色分けし、土地に対して規制を設けています。

ざっくり言うと、準都市計画区域と都市計画区域外は町とか村の行政レベルが多く指定されています。

都市計画区域は市や区のレベルで多く指定されています。

さらに、都市計画区域の中で非線引都市計画区域は人口密度の低い市が指定されており、人口密度の高い市では、市街化区域と市街化調整区域が指定されています。

市街化区域は住宅地や商業地、工業地等の人が多く生活や活動をしている地域であり、市街化調整区域は市街化区域に隣接した農村地帯のことを指しています。

土地の区画形質の変更は、都市計画法で定められたエリアによって開発許可が必要となる面積が異なります。

都市計画法のエリア	開発許可が必要となる面積
市街化区域	原則1,000㎡以上
市街化調整区域	どの規模でも許可が必要
非線引都市計画区域および準都市計画区域	原則3,000㎡以上
都市計画区域外	1ha以上

尚、市街化区域、非線引都市計画区域、準都市計画区域では、開発許可が必要な面積を300㎡以上の範囲において条例で引き下げることができます。

ここで、注目したいのが、市街化調整区域ではどのような規模であっても開発行為を行う場合には許可が必要という点です。

市街化調整区域では、1㎡でも土地の区画形質の変更には許可が必要となります。

以上、ここまで許可が必要となる開発行為について見てきました。

開発行為は、面積要件からも分かるように特に市街化調整区域で気にする必要があります。

そこで次に市街化調整区域の開発行為について解説します。

市街化調整区域の開発行為

市街化調整区域では、原則、建物を建てることができませんが、建物を建てることができない理由が都市計画法の開発行為にあります。

土地の区画形質の変更の中に、「土地の性質の変更」というものがありました。

土地の性質の変更には、農地や雑種地から宅地への地目の変更があります。

地目の変更は登記簿上の地目の変更ではなく、現況の地目の変更のことを指します。

雑種地とは、田、畑、宅地、山林、原野など法務省令で特定された他の22種類の用途のいずれにも該当しない土地のことを言います。

市街化調整区域内における農地や山林以外の更地は、宅地ではないため、雑種地または原野に相当します。

市街化調整区域内の土地で建物を建てようとすると、雑種地や原野を宅地に変えることになります。

市街化調整区域においては、面積に関わらず、土地の性質の変更を行えば開発許可が必要でした。

建物を建てようとする行為そのものが、土地の性質の変更に該当するため、市街化調整区域では開発許可が必要ということになります。

許可という行政手続きは、原則、やってはいけないことを、許しを得て行う行為となります。

建物を建てる行為は開発行為に該当し、許しを得ないとできない行為であるため、市街化調整区域では原則、建物を建てることができません。

市街化調整区域の土地価値は落ちる

市街化調整区域では、建物を建てることができないことから著しくその土地の価値が落ちます。

市街化調整区域の土地価格が安い理由は、開発行為の規制があるからということを理解しておきましょう。

但し、以下の行為は市街化調整区域においても、例外的に開発許可は不要となります(都市計画法29条1項ただし書)。

以上、ここまで市街化調整区域の開発行為について見てきました。

市街化区域においても、開発行為は無縁ではありません。

そこで次に市街化区域で見られる開発行為について解説します。

市街化区域で見られる開発行為

言い換えると、どんどん建物を建てて街づくりを進めても良い地域になります。

市街化区域内の土地は、原則、1,000㎡以上の土地で開発行為を行おうとすると、開発許可が必要となります。

但し、条例によって面積基準を300㎡以上1,000㎡未満の範囲内で定めることができます。

例えば、市街化区域で開発許可を必要とする面積を300㎡以上と定めた自治体がある場合、300㎡以上の土地で開発行為を行うと、開発許可が必要となります。

300㎡だと90.75坪であるため、そんなに大きくない土地でも開発行為はあり得ます。

市街化区域内で見られる典型的な開発行為は、「土地の区画の変更」です。

土地の区画の変更とは、具体的には広い敷地内に道路を作って戸建開発分譲をするような場合になります。

建築基準法では、市街化区域のような都市計画区域内で建物を建てる場合、道路幅員が4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していないと建物を建てることができないというルールがあります。

これを接道義務と呼びます。

広い敷地で戸建住宅を何戸も作ろうとすると、接道義務を満たすために、それぞれの戸建住宅地の前に道路が必要となってきます。

そのため、広い土地の戸建開発分譲では、敷地内に新たな道路を作ります。

この道路をつくることが土地の区画の変更に該当し、開発行為が必要となるのです。

一方で、大きな敷地にマンションのような建物を1つだけ建築する場合、広い敷地が接道義務を満たしていれば、マンションを建てることができます。

マンションの場合は、敷地内に道路をつくる必要がないため、開発行為は不要となります。

戸建分譲開発用地の様に、開発行為が必要となる土地は、道路のような売れない土地が発生するため、周辺の戸建住宅用地の土地相場よりも安くなります。

一方で、マンション用地のように、開発行為が不要な土地は、道路のような価値のない土地も発生せず、土地を高度利用することができるため、周辺の戸建住宅用地の土地相場よりも高くなります。

開発行為が発生するような土地は、値段が安くなる傾向にあります。

市街化区域内の広い土地で、価格が相場よりも安くなった場合には、開発行為が前提となっているケースが多いことを知っておきましょう。

まとめ

開発行為と市街化調整区域や市街化区域での影響を解説してきました。

開発行為を要する場合、価格にマイナスの影響を与えることが多いです。

開発許可を要する土地は、十分に規制内容を理解した上で売買するようにして下さい。