一戸建て（一軒家）を売却するには、正しい手順があります。
でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんから、まず何をしたらいいのかわからない人がほとんどでしょう。
この記事では、一戸建て売却のスタートからゴールまで解説していきます。
一戸建ての売却は、大きな金額が動きますから、絶対に失敗したくないですね。
あなたの貴重な時間を無駄にせずに、高くスムーズに大切な家を売却する方法をご紹介します。
一戸建て売却が苦戦しやすい4つの理由
一戸建てはマンションに比べて苦戦しやすい事実があります。
それは主に下記4つの理由です。
- 中古マンションの流通は多いが、一戸建てはまだまだ「新築信仰」があるので、マンションに比べると需要者が少なく人気がない。
- 一戸建ては、建物の構造、耐震性、シロアリ、雨漏りなどの心配があるので、購入者は中古の取引に慎重になる。マンションは建物の構造について不安を持つ人が少ない。
- 一戸建ては、土地の境界問題、隣人との関係など、購入者が気にするチェックポイントがたくさんある。
- マンションは自己利用の人だけでなく、不動産投資家も購入するので、需要者が多い。
一戸建てはマンションに比べると建物の価値は急激に落ちます。
下記は国土交通省発表が発表した「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」にある中古戸建住宅の価格査定の例を持ってきました。
※出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」より
ひよこ生徒
フクロウ先生また、同じく国土交通省にて不動産価格指数が掲載されております。
2010年の価格を100としたときの価格推移は下記のようになりました。
※出典：国土交通省「不動産価格指数」を筆者が編集
赤はマンションの価格、青が戸建ての価格です。
マンションはどんどん価格が上がっていっているのに対して、戸建てはほぼ横ばいというのが分かると思います。
それだけ中古の戸建ては、中古マンションに比べると人気がないというのも納得できるかと思います。
これらの理由もあり、一戸建ては売却に苦戦するのです。
ひよこ生徒フクロウ先生ただし、正直なところ自分で調べなくても、不動産会社に相談すれば無料で相場（どれぐらいで売れそうなのか）を教えてくれます。
「自分で調べるなんて面倒だなぁ、早く正確な査定額が知りたい」という人は、「3.一戸建てを高くスムーズに売るための4つのコツ」へ飛んでくださいね！
一戸建て売却の準備・流れ
まずは、一戸建て売却の準備と流れを押さえましょう。一戸建て売却の流れは以下の通りです。
一戸建て売却の流れ
- 相場を調べる
- 一括査定サイトで査定を依頼する
- 机上査定を受ける
- アピールポイントや告知情報を整理する
- 訪問査定を受ける
- 不動産会社を選ぶ
- 仲介会社と相談
①相場を調査する
まず、不動産会社の査定を受ける前に、自分で相場を調べる方法をご紹介します。
だいたいの売却価格がわからないと、資金計画も立てにくいですね。
もちろん正確な査定価格は不動産会社に査定を依頼しなければわかりませんが、自分で調べる方法が色々あります。
一戸建ての売却相場を自分で調べる5つの方法
一戸建ての売却相場を調べる方法は下記5つがあります。
- 不動産ポータルサイト「SUUMO」「HOME’Ｓ」
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構の「REINS」
- 一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」
- 固定資産税通知書を参照する
それぞれカンタンに見ていきましょう。
方法1.不動産ポータルサイト（ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥＳなど）
まず一番に思いつくのが、SUUMOやHOME’Ｓなどの不動産情報サイトで、あなたの一戸建てと似た物件の値段を調べることです。
ただし、売り物件の情報は「売り希望価格」なので、実際にその水準で成約するとは限りませんから、注意が必要です。
方法2.国土交通省「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」
取引当事者のアンケートをもとに、実際の成約価格が検索できるサイトです。
個人情報なので番地までは載っていませんが、参考になりますね。
方法3.レインズ・マーケット・インフォメーション
国土交通大臣指定の「不動産流通機構」が運営・管理しているサイトが「REINS」です。
こちらも、実際の成約価格が検索できます。
絞り込み検索が使いやすいので、あなたの家と条件が似ている物件を探してみてくださいね。
方法4.全国地価マップの路線価から地価を概算する
こちらは、土地の値段だけを調べる方法です。
建物がだいぶ古くて、あまり値段が付きそうにない場合や、むしろ取壊して売却するかもしれないときは、土地の値段だけわかれば一戸建ての売却価格も見当が付きますね。
全国地価マップで「固定資産税路線価」か「相続税路線価」を調べて見ましょう。路線価は平米単価です。
実勢価格の目安は、これくらいです。
- 実勢価格＝固定資産税路線価÷0.7
- 実勢価格＝相続税路線価÷0.8?
ただし、土地の形状や、面積によっても変わってきますので、おおまかな目安と考えてください。
検索しても路線価が表示されない場合は、路線価が決められていないエリアですので、別の方法で相場を調べましょう。
土地の売却相場を調べる方法は下記記事で図解付きで紹介しています。
方法5.固定資産税評価額を参考にする
所有者には、毎年、「固定資産税通知書」が送られてきます。
ここには、土地と建物の「固定資産税評価額」が記載されています。
見つからないときは、市役所等の固定資産税係で「固定資産課税台帳」を閲覧するか、「評価証明書」を取得しましょう。
所有者でないと見られない情報なので、本人確認書類をお忘れなく。
「固定資産税評価額」は税金の計算をする上での評価額なので、実際の相場とは違います。
実勢価格を知るための参考情報と考えてください。
建物の状態：新築、築浅（2～5年以内） → 固定資産税評価額より高めになる可能性がある
建物の状態：築古 → 実勢価格のほうが固定資産税評価額よりも安くなる可能性が高い。ただし、固定資産税評価額はどんなに古い建物でもゼロにはならない。
土地の場所：都心や人気住宅地 → 「固定資産税評価額」÷0.7より高め
土地の場所：交通の便の悪い場所、過疎化している場所など → 「固定資産税評価額」÷0.7より安め
一戸建ての価格の考え
調べ方は上記のとおりですが、一戸建ての価格に関する基本的な考え方についても押さえておきましょう。
一戸建ての売却価格＝「土地価格」＋「建物価格」
中古一戸建て市場では、「築20年たったら建物価値はほぼゼロ」と言われる場合がありますが、地域性や建物によっても違います。
でも、土地の価格さえわかれば、「一戸建ての価格は最低でもこれくらいだな」と見当がつきますね。
ひよこ生徒フクロウ先生建物が古いときは注意が必要
ただし、建物がかなり古い場合には、ちょっと注意してくださいね。
建物が相当古い場合には、建物を取り壊して更地にして売却したほうが売りやすい場合があるからです。
一戸建ての売却価格が、「土地価格」よりも安くなる場合もあります。
一戸建ての値段＝「土地価格」－「取壊し費用」
取壊し費用の相場は、延べ床面積×坪単価で考えます。
- 木造：3～5万円
- 鉄骨：3.5～5.5万円
- 鉄筋コンクリート：4～6万円
大まかにいうと、木造で延べ床面積30坪の家なら100万円台前半くらいです。
ただし、建物の前面道路や周辺状況から、大型のトラックや重機が使えない場合には、もっと高くなります。
郊外よりも都心の住宅密集地のほうが、取り壊し費用は高くなります。
建物を壊すと固定資産税が高くなる
建物を取り壊すと、土地の固定資産税が上がってしまいます。
住宅が建っている場合、土地の固定資産税の優遇があるからです。
ですから、誰も住んでいない建物でも、まだ自己判断で取り壊さないでくださいね。
取り壊してから売却したほうが有利かどうか、不動産会社と相談してから、決めましょう。
販売時期と相場の関係について
時期・タイミングが相場に影響してくる場合があります。
具体的には、以下の５つ要素が大きなポイントとなります。
- 市況：インフレになると不動産価格が上がる
- 季節：新生活前の2~3月を狙った売却がベスト
- 築年数：戸建は築15年まで、マンションは築6～15年の間が売り時
- 修繕履歴：築15年以上であっても、修繕した直後は売り時
- 税制：所有期間が5年超のタイミングで売却がオススメ
一戸建て売却の場合は、特に季節面で買う人の特徴も変わってきます。
例えば、進学校が多い地域でファミリー向け一戸建てを売る場合、買い手が多いタイミングは、受験の準備や入学手続きが多い時期になりやすいです。
全く需要がないタイミングであれば、売れる値段も下がってしまいますので、自分の物件の特徴を把握してから、適切なタイミングで売却できる準備をしましょう。
②不動産会社に査定を依頼する
相場の感覚と掴んだ後は、実際に不動産会社に査定をお願いしていきます。
信頼できる不動産会社を見つける為にも複数社にお願いすることは鉄則です。
筆者としては、一度に複数社に依頼できる不動産一括査定サイトの活用をオススメしています。
不動産一括査定サイトとは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと
この図では、売主は1回のオンライン申し込みで、3社の不動産（仲介）会社に依頼ができています。
不動産一括査定は、あなたの情報に合わせて適切な不動産会社を自動的に探してくれるサイトです。
オススメの不動産一括査定サイトは、「コツ1.複数の不動産会社の査定を受けて比較する」で詳しく解説しています。
③机上査定を受ける
複数社への依頼をするにしても、何社も家まで訪問してもらって、査定調査をお願いするのは手間がかかってしまいます。
まずは、机上査定で会社の絞り込みをすることをおススメします。
机上査定と訪問査定の違いは下記の通りです。
- 机上査定とは、不動産を見ずに登記簿謄本や地図等の資料だけで行う査定
- 訪問査定とは、机上査定の資料に加え、実際に物件を見て行う査定
不動産一括査定サイトで机上査定の申し込みをすると、最短で当日、遅くても1週間以内にメールもしくは郵送で査定結果が送られてきます。
実際に届く査定書は下記のような内容が書かれていることが多いです。
上記は画像例ですが、不動産会社によってはメール文で査定書が送られてくることもあります。
机上査定を依頼した不動産会社から複数社に絞る必要がありますが、選び方のポイントは【コツ4.不動産会社の選び方】で詳しく解説しています。
④アピールポイントや告知情報を整理する
訪問査定前に整理しておくアピールポイントや告知情報は以下の通りです。
- 周辺環境
- 過去の修繕履歴等をまとめておく
- 告知書や付帯設備表は正直に記載する
- 免責事項を洗い出す
- 土地の境界を確定しておく※測量図を確認
周辺環境
訪問査定では、机上査定で根拠とする情報に加え、実際に現地を見て得られた情報を価格の根拠にすることが多いです。
例として、以下の情報がよく見られています。
- 最寄り駅への距離
- スーパー、コンビニ、学校、病院などへの距離
- 街灯の有無
- バス停の有無
一戸建ての売却は、周辺環境のような戸建て自身とは無関係な要因で売買が決まることがあるので、アピールできるように周辺環境は事前に整理しておきましょう。
過去の修繕履歴等をまとめておく
一戸建ての売却では、過去の修繕履歴等をまとめておくことが重要です。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の「不動産の日アンケート」によると、買主が中古住宅購入選考時に必要と思うことに対する回答は以下の通りです。
上記のアンケートでは6割以上の人が「履歴情報が残っていること」を中古住宅購入選考時に必要と思うこととして回答しています。
履歴情報とは、具体的には修繕やリフォーム、シロアリ防虫メンテナンス等の実施履歴です。
簡単な資料で構いませんので、「いつ、どこを修理したか」等の内容をまとめておいてください。
実際のところ履歴情報をまとめているような売主はほとんどいませんので、査定時に不動産会社へ履歴情報を渡すと非常に印象が良くなります。
高く査定してもらえる可能性が高まりますので、できれば査定時に履歴情報を用意しておきましょう。
告知書や付帯設備表は正直に記載する
一戸建て売却では、告知書や付帯設備表は正直に記載することが注意点です。
告知書とは、物件や周辺環境に関する瑕疵を買主に伝えるための書面のこと
瑕疵とは、雨漏り等の通常有すべき品質を欠くこと
付帯設備表とは、売却する不動産の設備について、不具合の状況や撤去予定等を買主に伝えるための書類のこと
売主の中には、値引きを恐れて告知書や付帯設備表に正直に記載しない人がいます。
しかしながら、売主が知っていて買主に伝えなかった瑕疵は、売却後に売主責任を逃れることができません。
不動産の売主は、契約不適合責任を負います。
契約不適合責任とは、売主が契約の内容と異なるものを売ったときに売主が負う債務不履行責任のこと。2020年４月の民法改正前までは瑕疵担保責任といわれていた。
従来、旧民法では売主には瑕疵(かし)担保責任が負わされていましたが、新民法では瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任が創設されました。
契約不適合責任では、契約の内容とは異なるものが売却されたときは、買主は売主に対して
- 追完請求
- 代金減額請求
- 催告解除
- 無催告解除
- 損害賠償
の5つを請求できることになります。
契約内容と異なるものを売れば、契約不適合責任によって売主は売却後、買主から修繕や契約解除、損害賠償請求といった責任追及を受けることになります。
そのため、知っている瑕疵については正直に記載するようにしてください。
免責事項を洗い出す
一戸建ての売却では、契約不適合責任を回避するための免責事項を洗い出すことが重要です。
例えば床が傾いている家を売る場合、「この家は床が傾いています」ということを書きこんでおけば、契約不適合責任を負わないということになります。
売買契約書の中で、「床の傾きについては契約不適合責任を負いません」という主旨の文章を記載しておくことが重要です。
契約不適合責任は、売主の責任を免責したい部分をしっかり洗い出し、それを契約書に書いておけば恐れる必要のない責任です。
免責事項は、インスペクションを行って建物の状況をしっかりと調査しておくと明確に洗い出すこともできます。
契約不適合責任を負わないようにするためにも、あらかじめ免責事項を洗い出しておきましょう。
土地の境界を確定しておく※測量図を確認
一戸建てを売却するときは、土地の境界を確定しておくが必要です。
境界の確定とは、隣地や公道との境界線が明確になっている状態のこと
通常、買主は確定測量図があることを条件に物件を購入します。
確定測量図とは、全ての境界において隣地所有者の立ち合いを行い境界が確定しているときに発行され実測図のこと
境界には私有地の境を示す民々境界と、公道との境を示す官民境界の2種類があります。
確定測量図が存在するということは、民々境界も官民境界も確定しているということです。
一般的に、建売住宅を購入している人は、購入時に確定測量図を売主から受領しています。
建売住宅を売る人は、確定測量図が保管されているか確認してください。
相続した土地の上に注文住宅を建てている物件では、土地の境界が確定していないことがあります。
土地の境界が確定していない場合には、売却前に土地家屋調査士や測量会社に依頼し確定測量図を作成するようにします。
隣地の所有者と立会いを行い確認することが必要なので、確定測量図の作成には時間がかかります。
隣地の所有者の状況によっては、半年以上かかってしまったこともあります。作成費用については50万円～80万円程度かかります。
仮に確定測量図がないまま、売却をスタートすると、買主に引渡時までに確定測量図を作成するという条件が付けられることになります。
売買契約から引渡までの期間は、1～2ヶ月程度ですので、売買契約締結後に確定測量図を作成しても間に合わない場合があります。
そのため、売却を進めるのと同時に確定測量図の準備も進めましょう。
特に隣地が空き地であるなど、所有者が遠方に要る場合は注意が必要です。
⑤訪問査定を受ける
物件のアピールポイントや告知情報が整理できたら、訪問査定を依頼しましょう、
訪問査定を行う日程は、こちらで指定することができます。
また訪問査定時に以下の書類を用意しておくことで、訪問査定がスムーズに進みます。
訪問査定時に準備しておきたい書類
- 権利証または登記識別情報
- 購入時の各種書類（売買契約書、確認通知書・検査済証など）
- 過去のリフォームや修繕履歴（過去にリフォームしていた場合）
- 物件の図面が掲載されている購入時のパンフレット
上記以外に、用意してほしい書類を不動産会社から指定される場合もあるので、必要に応じて用意しましょう。
?一戸建ての訪問査定での評価ポイントは、【コツ2.査定を受けるときのポイント】で詳しく解説しています。
訪問査定の結果は、訪問後から約1週間くらいで連絡が来ます。
⑥不動産会社を選ぶ
机上査定 ⇒ 訪問査定を依頼した不動産会社の中から選んで媒介契約を進めることになります。
査定金額など、不動産屋さんとしての力量で選ぶのはもちろんですが、最終的には、担当者とのフィーリングが合うかどうかも重要です。
今後、売却に向けて一緒に頑張っていくことを考えて選んでいきましょう。
媒介契約の詳細については、【コツ3.基本的には一般媒介・条件に自信がないなら専任媒介】で詳しく解説しています。
⑦仲介会社と相談
以下で紹介する３つの内容については、必ずしも実施する必要はありませんが、プラスアルファの選択肢として検討出来ます。
- インスペクション
- ホームステージング
- リフォーム
不動産会社と相談しながら、販売開始前、もしくは販売状況を見ながら、必要に応じて実施していきましょう。
インスペクションを実施する
一戸建ての売却では、インスペクションを実施することも重要です。
インスペクションとは、構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分に関する建物の状況調査のこと
一戸建ては、雨漏りやシロアリによる床下の腐食等の可能性があり、買主にとってはマンションを購入するより不安材料が多いです。
インスペクションは、建物の専門家が雨漏りや床の傾き、シロアリ被害等がないかを確認します。
インスペクションは義務ではありませんが、実施することで買主に対して安心感を与えることができます。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」によると、インスペクションの利用効果は以下のようになっています。
インスペクションを実施することで6割以上の人が「自宅の売却が希望価格で売れた」と回答しています。
一戸建てを高く売却したいのであればインスペクションを実施することをおススメします。
インスペクションは依頼してから報告書の受領まで2週間程度あれば実施できます。
実際に検査を行う時間は3時間程度で、費用は5万円程度となります。
インスペクションについては、不動産会社に依頼するとインスペクター(検査をする人のこと)を無料で紹介してくれることが多いです。
自分でインスペクター探さなくても大丈夫ですので、興味のある人はインスペクションも検討してみてください。
ホームステージングを実施する
ホームステージングとは、家をモデルルームのように演出して売却する手法のこと
プロのコーディネーターが選定した家具や調度品を置き、モデルルームのように仕上げた家を購入希望者に見てもらいます。
新築物件で当たり前のように行われているモデルルームですが、それを中古物件で行うようにしたのがホームステージングになります。
家の中が新築物件のようなモデルルームに変わるわけですから、購入希望者に対して驚きと感動を与えることができます。
しかし、ホームステージングをしたからと言って、高く売れるという保証はありませんので、実施するかどうかは不動産会社と相談しながら決めることをおススメします。
リフォームを実施する
築年数や家の状態によっては、リフォームしてから売ったほうがいい場合もありますので、不動産会社に相談してから決めましょう。
一戸建てをリフォームする際の参考もまとめて表にしましたので、参考にしてみてください。
| 工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
| システムキッチン交換 | 50～100万円 |
| トイレ | 15～50万円 |
| 洗面脱衣所 | 10～50万円 |
| 風呂 | ユニットバス交換：50～150万円 在来浴室からユニットバス：65～150万円 |
| 床材交換 | 1～7万円/畳 |
| 壁紙張り替え | 750～1,500円/㎡ |
一戸建てを高くスムーズに売るための６つのコツ
一戸建てを高く・スムーズに売却するためのコツは以下の６つです。
- 複数の不動産会社の査定を受けて比較する
- 査定を受けるときのポイント
- 基本的には一般媒介・条件に自信がないなら専任媒介
- 不動産会社の選び方
- 売却を急ぎたいなら不動産買取も検討
- なかなか売れない場合は売却活動を見直そう
コツ1.複数の不動産会社の査定を受けて比較する
不動産会社によって、査定価格には差があります。
高い査定価格を提示できる不動産会社の理由は、
- 不動産会社には得意分野がある。（一戸建てが得意、マンションが得意、賃貸が得意など）得意分野は自社の販売網が強力だったり、公告方法のノウハウが優れている。
- 不動産会社は得意な営業エリアがある程度決まっている。
- すでに見込み客がいる。
ですから、なるべくたくさんの不動産会社の査定を受けて、あなたの売りたい一戸建ての売却を一番得意とする不動産会社を見つけるのがポイントです。
できれば、大手、中堅、地域密着型など、色々なタイプの不動産会社に査定してもらうのが理想的です。
でも、不動産会社をいくつも回って、査定を依頼するのは大変です。
そこで便利なサービスが一括査定。
「一括査定」を使うと、簡単な入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、時間を無駄にせずにすみます。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
ひよこ生徒今、不動産の一括査定を利用する人がかなり増えていますので、色々なサイトがあります。
一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し細かいので、流し読みする程度で大丈夫です。
これを見ると、上位4社がずば抜けているのが分かると思います。
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3強ということです。
不動産売買は超大手に偏っている
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「すまいValue」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
コツ2.査定を受けるときのポイント
一戸建ての査定を受ける時の評価ポイントは、建物の中身、状態、立地（周辺環境）毎に評価され、総合的な評価が査定価格になります。
項目を挙げていくときりがなく、不動産会社によって要素の重みづけが違います。
ここでは、訪問査定時にお金をかけず・ひと手間工夫をすることで、査定額が上がる可能性のあるポイントを紹介していきます。
一戸建ての査定評価を上げる改善箇所
- 外装：植木の選定、外壁を綺麗にする（※高圧洗浄機のレンタルがおススメ）
- 内装：要らない物を捨てる、掃除してホコリや汚れを落とす
- 設備：更新予定の設備があれば、先に実施する
- 日当たり：天気予報を確認して、晴れやすい日に査定してもらう
- 治安：日中に訪問査定してもらい、安心できる印象を持たせる
上記で紹介した改善箇所は、お金をかけずにできますので、訪問査定前にチャレンジしてみましょう。
コツ3.基本的には一般媒介・条件に自信がないなら専任媒介
いくつかの不動産会社の査定を受けたら、あなたの一戸建ての売却を依頼する不動産会社を選んで、「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3種類あります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
基本的には一般媒介
不動産を売却するとき一番有利なのは、基本的には「一般媒介」です。
3つの契約の中で、「一般媒介」だけは、2つ以上の不動産会社と契約できますので、できるだけ多くの不動産会社と契約を結びましょう。
最も高く買ってくれる買主を見つけて売買を成立させた不動産会社だけが仲介手数料をもらえるので、不動産会社が競い合って販売活動をしてくれるからです。
条件に自信がないなら専任媒介
でも、専任媒介のほうがいいときもあります。
以下にあてはまるときは、専任媒介がおすすめです。
- 物件の立地条件がイマイチで、築年数が古いなど、売れ行きが悪そうな場合
- あなたの売りたいエリアの一戸建てに精通していて、信頼できる不動産会社が見つかった場合
- 2つ以上の不動産会社とやりとりするのは大変なので1社に任せたい場合
あまり売れ行きがよくなさそうな不動産の場合、不動産会社の営業マンが労力をかけて販売活動をしたり、広告費を多くかけたりする必要があります。
でも、「一般媒介」だと、成約しなかったときに無駄になってしまうので、熱心に広告費を投じて販売活動をしてもらえない場合があります。
上の3つの条件に当てはまるときは、信頼できる不動産会社を選んで、「専任媒介」にしましょう。
知人が買う可能性があるなら専属専任媒介は避ける
専属専任媒介は、あなたの親戚や知人が不動産を買ってくれることになった場合（自己発見取引）でも、仲介手数料が発生します。
知人が買う可能性があるなら、専属専任媒介ではなく、「一般媒介」か「専任媒介」にしましょう。
コツ4.不動産会社の選び方
一戸建ての売却を得意としている、良心的な会社を選ぶポイントをお伝えしますね。
不動産会社を選ぶときに、やってはいけないこと
- 査定額だけで選ぶ
- 知名度だけで選ぶ
不動産会社を選ぶポイント
- 査定額の根拠を質問して、しっかり答えられる会社を選ぶ
- 営業担当者と相性がいいところを選ぶ
- 一戸建ての販売実績が多い会社を選ぶ
- 販売戦略を明確に説明してくれる会社を選ぶ（広告の出し方、売り出し価格の決め方など）
「一般媒介」を選ぶ場合には、複数の不動産会社を探さなければいけません。
「専任媒介」を選ぶ場合には、信頼できる不動産会社を1社だけ厳選しなければなりません。
いずれにしても、不動産売却の成否は不動産会社選びにかかっているので、「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」などの一括査定サービスを賢く利用して、不動産売却をスムーズに進めましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶところまでたどり着けば、あとは基本的に、不動産会社が教えてくれますから、ついていくだけです。
頼れる不動産会社に出会えれば、不動産売却はほぼ成功したようなものですね。
ひよこ生徒フクロウ先生コツ5.売却を急ぎたいなら不動産買取も検討
不動産買取とは一言でいうと「不動産会社があなたの物件を買い取る」こと
不動産買取のなかには「即時買取」と「買取保証」の2種類がありますが、不動産会社が物件を買取ることに変わりはありません。
- 即時買取：不動産会社が即時で買い取ってくれるが、買取価格が安くなる。「とにかく、早く確実に売りたい」という人に向いています。
- 買取保証：仲介でチャレンジしている期間に、即時買取よりも高く売れる可能性がある。「特に急いではいないけど、期日までは売却したい」とか、財産分与や遺産分割を目的に売る人は「高くは売りたいけど、いつまでも売却活動はしたくない」というニーズがあり、そのような人に向いています。
不動産買取の金額は、おおよその相場として不動産仲介の70％～80％程度で、仮に売却価格が2,000万だとすると、買取価格は1,400万～1,600万ぐらいが相場になります。
より早く一戸建てを売る理由がある場合、不動産買取の利用も検討してみてください。
不動産買取については、以下の記事で詳しく解説しています。
コツ6.なかなか売れない場合は売却活動の見直しを検討
上記で紹介した５つのコツを試しても、一戸建てが売却できなかった場合、原因を明らかにして対策する必要があります。
物件が売れない状況を整理すると、「そもそも内覧が少ない」「内覧はあるが、成約に繋がらない」に分類できます。
それぞれの原因と対策について見ていきましょう。
内覧が少ない場合
内覧が少ない場合のよくある原因として、「広告活動が適切にされていない」「価格設定が通常より高い」ことが挙げられます。
それぞれの原因と対策について見ていきましょう。
広告活動の見直し
広告活動に問題があって、購入希望者に物件情報が届いていない可能性があります。
仲介を依頼している不動産会社に連絡して、どのような売却活動を行っているのか確認しましょう。
どのウェブサイトに売却情報を掲載したのか、そのほか、折込チラシは何枚、どのエリアに配布したのか、具体的に聞いてみてください。
対策
不動産会社1社と専任媒介契約を結んでいる場合で、現在契約している不動産会社の対応に納得できなければ、契約期間終了のタイミングで会社を変えることを考えましょう。
一般媒介契約に切り替えて、複数の不動産会社に競ってあなたの一戸建てを売却してもらう方法がオススメです。
売出価格の見直し
広告活動の活動を終えたら、次に売出価格を見直しましょう。
売り出し価格が高すぎる場合、購入希望者からの検討候補に入ることもありません。
対策
不動産会社と相談して、値下げを検討しましょう。
このとき、価格帯を意識してください。2,100万円→2,000万円とするのと、2,090万円→1,980万円とするのでは、全く印象が違いますね。価格帯を変えると、検索対象も広がるので効果的です。
売り出しの時期を意識した価格設定になっているか、再検討してください。
内覧はあるが、成約にならない場合
内覧は一定数あるが、なかなか成約に繋がらない場合、物件の魅力が購入検討者に対し、十分に伝わっていない可能性が考えられます。
内覧時に物件の魅力を最大限アピールできるように、「内覧準備」と「内覧当日の対応」をもう一度見直しましょう。
内覧準備を見直す
購入希望者に清潔感のあるよい印象を感じてもらうためにも、物件を徹底的にキレイにする必要があります。
特に水回りは多くの方が気にする箇所なので、念入りに清掃を行うか、ハウスクリーニングを依頼しましょう。
以下のポイントに注意しながら物件をキレイにしましょう。
- 室内の汚れ
- 室内の匂い
- 室内のモノの多さ
- 水回り
- 室内の明るさ
内覧当日の対応を見直す
室内の案内は不動産業者に任せて、購入希望者が自由に部屋を見てもらえる雰囲気をつくりましょう。
自分から積極的に話しかけるというよりも、購入希望者の質問にしっかり答えられるように準備してください。
子どもやペットがいると落ち着いて見学できないので、自分以外の家族は外出してもらうのがベストです。
内覧準備について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
家を売却したときにかかる費用
売却代金がそのまま手元に残るわけではありませんので、差し引かれる費用について事前にイメージしておきましょう。
家を売却したときに必ずかかる費用
| 内容 | 費用 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 取引価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙代 契約金額1千万～5千万：2万円 契約金額5千万～1億円：6万円 ※Ｈ30.3.31までの契約は軽減措置があります |
| 測量費 （売主負担で測量する場合） | 土地の面積が広くなるほど高くなります |
ローンの返済が残っている場合にかかる費用
| 内容 | 費用 |
|---|---|
| ローン残債の返済 | 残債金額による |
| 抵当権抹消登記費用 | 登録免許税、司法書士への費用 合計1～2万円くらい ※個人で行うこともできる |
| 銀行のローン返済事務手数料 | 銀行によるが 3,240～5,400円くらい |
ローン残債とは、ローン返済中のある時点において、まだ返済していない借入金の残額（元金）のこと
住宅ローンが残っている家を売る時に確認するポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
- 抵当権とは、債務者が不動産などを自分の手元に留めたまま債務の担保として提供し、債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けることができる担保物件のこと
- 抵当権抹消登記とは、登記簿謄本から抵当権の記載を抹消すること
抵当権抹消手続きは、住宅ローンを完済した場合、原則として自分で行うことも可能です。
ちなみに、住宅ローンの返済が残っている場合には、借入先の抵当権の抹消がされず、売却後も権利は残ってしまいます。
残債については、金融機関への弁済以外の方法はありません。そこで、売却を急ぐ場合には、他の金融機関から無担保ローンの借入を行い、売却する方法も有効な手段の一つです。
銀行のフリーローンは、住宅ローンからの借換えについても利用が可能です。
「クラウドローン」は、銀行融資のプラットフォームで、希望条件など質問を回答するだけで、どの銀行にどれくらいの金利で借りられるか診断することができるサイトでオススメです。
従来の比較サイトとは違い、提携する保証会社で事前審査を行い、その直後に銀行から直接提案を受け取れるプラットフォームです。
抵当権抹消手続きを自分で行う方法や必要書類については以下の記事で詳しく解説しています。
家を売却したときの税金
売却金額が数千万以上になったら、多額の税金がかかるのでは？と心配になるかもしれませんね。
結論からいうと、3,000万円以上の売却益が出た場合には、税金がかかる可能性があります。
ですので、通常のマイホームの場合は、税金がかかることは少ないので安心してくださいね。
売却益（譲渡所得）は、次の式で計算します。
売却益（譲渡所得）＝売却額－取得費－譲渡費用
※取得費には、仲介手数料や登録免許税なども含まれます。建物は減価償却をします。
※譲渡費用には、仲介手数料や印紙税などが含まれます。
売却益が出た場合
売却益が出た場合には、所得税や住民税が発生する可能性があり、確定申告が必須です。
3,000万円までの売却益を非課税にする制度（マイホーム特例）
住宅の場合は、要件を満たせば、「居住用財産を売却した場合の3000万円の特別控除の特例」を利用できます。
非常にインパクトが大きいので、利益が出そうな場合は税務署に相談してみましょう。
国税庁ホームページにも掲載されておりますが、もう少し当サイトでも噛み砕いて説明しております。
詳細は下記ページをご確認ください。
売却益が出る場合には、所有期間に注意
3,000万円の特別控除を利用できなかったり、利用しても売却益が出る場合には、税金がかかるので、所有期間に注意してください。
- 長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
- 短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
| 所得の種類 | 所得税 税率 | 住民税 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
※注意：平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
※10年以上所有していれば、さらに軽減税率があります。
「長期譲渡所得」のほうが税率が低いので、あと少しで5年を超えるという場合には売却時期をずらしたほうがいいかもしれません。
税務署と不動産会社に相談してみましょう。
買い替えの場合
住んでいる家を買替えた場合、要件を満たせば、「特定の居住用財産を売却した場合の買替えの特例」を利用できます。
3,000万円の特別控除との併用はできません。
買替えの場合は税務署に確認してみましょう。
相続の場合
相続でも3000万円特別控除が適用できる場合があります。
下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。
売却損が出た場合
家を購入したときよりも売却した時のほうが安くなってしまった場合、新たに税金は課税されないので安心してください。
逆に、売却損が出た場合には、一定の要件を満たせば、所得税が戻ってくる可能性があります。
「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用が認められれば、給与所得などの収入の所得税が還付されます。
該当する場合は必ず確定申告して取り戻しましょう。
居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除は国税庁のページで解説されています。
最後に、売却予想額よりも住宅ローンの残債が多いときには、「住み替えローン」が使えるかもしれません。
下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。
まとめ
一戸建ての売却で一番重要なのは、不動産売却の流れ最初の「査定→媒介契約」部分です。
改めて振り返りましょう。
- 「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」などの一括査定サービスを賢く利用して、不動産売却をスムーズに進めましょう
- 査定を受けるときは、前もって伝えることをメモしておきましょう
- 基本的には一般媒介・条件に自信がないなら専任媒介がオススメ
- 不動産会社は、一戸建ての売却を得意としている、良心的な会社を選びましょう
親身になって相談に乗ってくれる不動産会社と出会って、最短期間・希望価格で売却できるよう祈っています。